Eine Immobilie wird in vielen Fällen schon zu Lebzeiten und somit vor dem Eintritt eines Erbfalls an die begünstigten Personen übertragen werden. In jedem Fall ist es sinnvoll sich mit diesem Thema frühzeitig zu beschäftigen, da nicht immer der Weg des Nachlasses durch ein Testament oder die gesetzliche Erbfolge am zweckmäßigsten ist. Die jeweiligen Konsequenzen, Steuern und Aufwendungen im Falle eines Immobilienerbes, sollten mit den Kosten und Folgen einer Schenkung zu Lebzeiten abgeglichen werden.
Durch die aktuell sehr gute Marktlage im Immobilienbereich können Gebäude in gefragter Lage bereits jetzt wesentlich wertvoller sein, als noch vor 5 Jahren. Wird im Todesfall zusätzlich noch Geldvermögen vererbt, kann schnell die Grenze des Erbschaftsteuerfreibetrags ihrer Kinder oder sonstigen Erbberechtigten überschritten sein. Die Schenkung kann in diesem Fall sinnvoll sein, da in diesem Fall die Freibeträge alle 10 Jahre wieder geltend gemacht werden können. Doch auch dies ist mit einigen Hürden versehen. Folglich möchten wir Ihnen mit diesem Artikel aufzeigen, wie eine Schenkung abläuft und wann sie sinnvoll ist.
Die Übertragung eines Vermögenswertes ohne den Anspruch auf eine Gegenleistung anzuzeigen, stellt gemäß des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 516) den Sachverhalt der Schenkung dar. Infolgedessen wird das Recht des Eigentums an den Begünstigten übertragen. Die Begrifflichkeit „vorweggenommene Erbfolge“ ist in diesem Zusammenhang gebräuchlich, da durch die Schenkungsvereinbarung bereits vor Eintritt eines Todesfalls der Schenkungswert an Personen übertragen wird, die ohnehin erbberechtigt wären.
Es gibt vielerlei Anlässe, statt eines Testaments eine lebzeitige Schenkung in Betracht zu ziehen. Häufig ist die Intension dabei die anfallende Erbschaftssteuer einzusparen. Ebenfalls kann durch die Schenkung der gesetzliche Pflichtanteil eines Erbes für unerwünschte Erbfolgen ausgehebelt werden. In den meisten Fällen geht es jedoch um den Erhalt des Vermögens innerhalb der Familie oder die Verhinderung eines gezwungenen Verkaufs der Immobilie. Der Grund kann aber auch sein, dass die ältere Generation durch eine entsprechende Vereinbarung sicherstellen möchte, dass der Nachwuchs sie im Krankheits- oder Pflegefall versorgen wird.
In der Regel gibt es drei verschiedene Varianten hinsichtlich des Ablaufs einer Schenkung.
Die Handschenkung stellt eine sofortige Übereignung eines Vermögenswertes an den Beschenkten dar. Dies steht im Gegensatz zu einer gewöhnlichen Schenkung, welche ein entsprechendes Schenkungsversprechen voraussetzt. Folglich beschreibt die Handschenkung eine überraschende Beschenkung dar, weil dem Begünstigten die Schenkung zuvor nicht bekannt gewesen ist.
Geschenke für den Geburtstag oder andere feierliche Anlässe wie Weihnachten oder eine Hochzeit stellen demgemäß eine sogenannte Handschenkung dar. Dies beschreibt den Umstand, dass das Präsent oder der Geldbetrag meist durch eine händische Übergabe weitergereicht wird. Es bedarf daher keiner vertraglichen Abmachung. Der Prozess der Handschenkung ist durch die Überreichung per Hand beendet und geht in dem Besitztum des Begünstigten über.
Eine Schenkung ist im gewöhnlichen Lebensalltag keine Seltenheit. Nicht so geläufig ist dagegen ein ausdrückliches Schenkungsversprechen. Für gewöhnlich handelt es sich bei einer Weitergabe eines Vermögenswertes in Form eines Geschenkes um die Handschenkung, für die kein vorheriges Versprechen oder gar ein Vertrag erforderlich ist. In manchen Ausnahmefällen kann dies jedoch Voraussetzung sein.
Gerade der Schenkungsfall einer Immobilie oder eines Grundstücks ist an gewisse Formalitäten gebunden, da es sich hierbei in der Regel um einen großen Vermögenswert handelt, der zudem nicht einfach per Hand übergeben werden kann. Zudem ist ein Versprechen zur Schenkung immer dann unausweichlich, wenn Selbiges rechtlich abgesichert werden soll. Das Schenkungsversprechen stellt dabei juristisch gesehen ein Rechtsgeschäft dar. Die Gültigkeit, Bindung und Rechtskraft ist jedoch von der notariellen Beurkundung abhängig. Die Empfangsbereitschaft des Beschenkten muss dabei nicht mit aufgenommen und beurkundet werden, stattdessen muss lediglich das einseitige Schenkungsversprechen formuliert und durch den Notar bestätigt werden. Die entstehenden Kosten des Notars müssen dabei einkalkuliert werden.
Zwar gibt das Bürgerliche Gesetzbuch vor, dass ein Notar beauftragt werden muss und dies Voraussetzung für die Bindung an das Versprechen ist. Im Umkehrschluss bedeutet dies jedoch nicht automatisch, dass eine bereits vollzogene Schenkung unwirksam ist, ohne vorliegendes notariell beurkundetes Schenkungsversprechen. Die Ausnahmeregelung sieht dabei vor, dass durch die bereits durchgeführte Wertübertragung die mangelnde Formalität ausgeglichen wird.
Grundsätzlich nimmt das Versprechen eine zentrale Rolle einer Schenkung ein und ist in der vorherigen Planung gerade aufgrund der gesetzlichen Anforderungen und etwaigen Notarkosten zu berücksichtigen. Wurde die Schenkung bereits durchgeführt, ist kein Schenkungsversprechen mehr notwendig und muss vom Notar beurkundet werden. Das Beurkunden des Schenkungsversprechens stellt somit lediglich die Sicherheit dar, dass sich der Schenkungswillige an das Versprechen halten wird und daran gebunden ist.
Die vertragliche Bindung an eine bevorstehende Schenkung stellt für gewöhnlich einen großen Beweis für vorhandenes Vertrauen zwischen den beiden Parteien dar. Zum einen kann der Schenkungsvertrag aufgrund persönlicher Gegebenheiten infrage kommen, darüber hinaus können steuerliche Vorteile erzielt werden. Die Vereinbarung, zwischen dem Schenkenden und, Begünstigten verpflichtet den Schenkenden zur Übertragung eines Vermögenswertes ohne eine finanzielle Gegenleistung zu erhalten. Wie auch das Schenkungsversprechen muss der Schenkungsvertrag durch einen Notar beurkundet werden. Die Wirksamkeit der Schenkung tritt mit der Übergabe des Schenkungsgegenstandes ein. Sollte bis zur eingetretenen Schenkung kein Vertrag existieren, so ist es nicht mehr notwendig, eine rückwirkende Beurkundung durchzuführen. Im Falle einer Immobilienschenkung wird die Schenkung erst rechtsgültig mit dem neuen Grundbucheintrag.
In manchen Fällen ist es sinnvoll, den Schenkungsvertrag bzw. die Schenkung an sich an Bedingungen und Auflagen zu knüpfen. Eine Rückforderung im Nachgang ist in der Regel nicht mehr möglich. Es seidenn es handelt sich um eine unvorhergesehene Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schenkers oder der Beschenkte ist grob undankbar. Regelmäßig wird im Schenkungsvertrag der sogenannte Nießbrauch festgehalten. Dabei wird zwar der Vermögensgegenstand übertragen, jedoch behält sich der Schenkende das Recht, beispielsweise die Immobilie weiterhin zu nutzen und ggf. weiterhin die Einnahmen aus der Vermietung zu erhalten. Lediglich der Verkauf des Schenkungsgegenstandes ist nicht weiter möglich.
Zwar mag der Schenkungsvertrag eine Option sein, um der unliebsamen Erbschaftssteuer zu entgehen, doch führt dieser gleichzeitig zur Schenkungssteuerpflicht. Im Gegensatz zur Erbschaftssteuer werden die entsprechenden Freibeträge jedoch alle 10 Jahre erneuert und können ausgeschöpft werden. Eine Möglichkeit wäre es daher, die Schenkung großer Vermögenswerte aufzuteilen und jeweils nach 10 Jahren in Teilen an den Beschenkten zu übergeben. Wenn sich die jeweiligen Vermögenswertteile unter dem Freibetrag der Schenkung befinden, so wird in diesem Fall keine Zahlung der Steuer fällig.
Der Schenkungsvertrag stellt in erster Linie eine gewisse Sicherheit für beide Parteien dar. Für gewöhnlich stellt dieser eine reine Formalität dar und hat keinen Einfluss auf das Verhältnis zwischen dem Schenker und dem Beschenkten. Sollten jedoch Konflikte oder Verstöße gegen die Vertragsauflagen auftreten, so ist eine entsprechende Vertragsgrundlage von Nöten.
Für gewöhnlich handelt es sich bei einer Schenkung um die Übertragung eines Vermögenwertes zu Lebzeiten. Dementgegen steht das sogenannte Nachlassverfahrens bei eingetretenem Todesfall, welches die Übertragung der zu vererbenden Sach- oder Vermögenswerte reguliert. Das sinnbildliche Überreichen eines Geschenkes, aber auch sonstige Schenkungen setzen voraus, dass beide Parteien leben. Eine „Schenkung von Todes wegen“ oder auch „Schenkung auf den Todesfall“ mag daher auf den ersten Blick nicht plausibel klingen.
Ähnlich dem Schenkungsvertrag ist die Zueignung bei einer Schenkung von Todes wegen an eine Voraussetzung gebunden. Wird diese Verpflichtung von Voraussetzung erfüllt, so tritt der Vermögenswert in den Besitz des Beschenkten über. Der Todesfall des Schenkenden ist dabei die vorgenannte Verpflichtung und Auslösung der vollzogenen Schenkung. Demgemäß erklärt der Schenkende vor seinem Tod seitens einer notariell beurkundeten Willenserklärung sein Schenkungsversprechen und hält dies mit einem Schenkungsvertrag fest. Rechtskräftig wird die Schenkung jedoch einleitend mit dem eingetretenen Todesfall. Verstirbt der Begünstigte jedoch vor dem Verfasser des Schenkungsversprechens, so wird diese Vereinbarung gegenstandslos.
Dieser Sachverhalt ähnelt einem regulären Erbfall und scheint für viele daher nicht plausibel. Der große Unterschied liegt jedoch im Detail. Mit einer Schenkung auf den Todesfall kann der Schenkende sicherstellen, dass das Besitztum bis zum Ende seines Lebens in seinen Händen bleibt und gleichzeitig dafür sorgen, dass der betreffende Vermögenswert nicht als Nachlass eingeordnet und somit eventuell unliebsamen Erbberechtigten zugeschrieben wird. Dennoch sieht der deutsche Staat auch bei Vorliegen einer Schenkung von Todes wegen Ansprüche auf den Pflichtanteil vor. Trotzdem hat diese Schenkungsart in individuellen Situationen einige Vorteile, gerade wenn Vermögensteile ausschließlich einem festgelegten Menschen zugeschrieben werden sollen.
In den meisten Fällen erfolgt eine Weitergabe des Immobilienbesitzes durch einen Verkauf sowie den dementsprechenden Kaufvertrag. Dieser muss von einem Notar beurkundet werden, damit ein Grundbucheintrag erfolgen kann und der Wechsel des Besitzers eintritt. Die Schenkung wird stattdessen häufig für die Weitergabe einer Immobilie an Familienangehörige ohne Zahlung eines Entgeltes genutzt. Die reine Weitergabe der Schlüssel stellt dabei nur sinnbildlich die Besitzübergabe dar. Folglich ist auch für die Eigentumsübertragung durch eine Schenkung eine notarielle Beurkundung notwendig. Hierzu wird der Schenkungsvertrag zwischen beiden Parteien verwendet.
Dabei ist es unerheblich, ob die Immobilie beispielsweise gegen Zahlung eines kleinen Entgeltes an Familienangehörige wie ihre Kinder „weiterverkauft wird. Das Finanzamt ermittelt den Wert der Immobilie und setzt die Differenz zwischen Immobilienwert und der gezahlten Summe für die Bemessung der Grunderwerbsteuer an.
Die Erstellung des Schenkungsvertrages durch den Notar erfordert die Angabe der personenbezogenen Daten der bisherigen und des zukünftigen Besitzers der Immobilie. Darüber benötigt der Notar einen aktuellen Auszug des Grundbuchs, um essenzielle Angaben und Informationen über die Immobilie zu erhalten. Weitere Angaben wären der Zeitpunkt der Immobilienübertragung sowie die Verteilung des Eigentums, wenn es sich um mehrere Begünstigte handelt.
Im Anschluss wird der vom Notar verfasste Vertragsentwurf an alle Parteien versendet. Besteht hier Einvernehmlichkeit, so kann ein gemeinsamer Beurkundungstermin gefunden werden. Das Erscheinen beider Parteien ist unter Vorlage eines gültigen Personalausweises oder Reisepass erforderlich. Nachdem der Notar den Schenkungsvertrag dem Schenkenden und Beschenkten vorträgt, erfolgt die Unterzeichnung.
Daraufhin wird der beglaubigte Schenkungsvertrag an beide Parteien übersendet. Zudem werden Zweitschriften für das Grundbuchamt und Finanzamt erstellt und/oder der Besitzerwechsel den entsprechenden Institutionen mitgeteilt. Die Änderung des Grundbucheintrags sollte bis zum vereinbarten Schenkungszeitpunkt angepasst sein. Mit dem neuen Eintrag geht die vertragsgegenständliche Immobilie in den Besitz des oder der Begünstigten über.
Im Rahmen der Schenkung von Immobilien existieren sogenannte Steuerfreibeträge. Diese sind abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis der beteiligten Personen. So sind die Steuerfreibeträge für Kinder höher als beispielsweise eine Cousine dritten Grades. Im Gegensatz zu den Freibeträgen im Rahmen einer Erbschaft, können die steuerfreien Grenzen alle 10 Jahre erneut ausgeschöpft werden. Sollte der Schenkende während dieser Frist versterben, so erfolgt eine Anrechnung der Schenkung auf das folgende Nachlassverfahren. Dies führt dazu, dass die Eigentumsübertragung eines größeren Vermögens gestaffelt alle zehn Jahre erfolgen können, um innerhalb des Steuerfreibetrags zu liegen und die Zahlung der Schenkungssteuer zu vermeiden.
Bei der Weitergabe des Vermögens unter Eheleuten wird in der Regel von einer „ehebedingten Zuwendung“ gesprochen. Dies beschreibt den Umstand, dass Zuwendungen von einem Ehepartner an den anderen weitergegeben werden und keine Gegenleistung in Form von Entgelt erforderlich ist. Der Unterschied zur Schenkung unter Verheirateten liegt darin, dass die Zuwendung erfolgte mit der Vorbedingung, dass die Ehe weiterhin andauert. Handelt es sich demzufolge um Schenkungen, die nicht direkt dem Fortbestand der Ehe behilflich sein sollen. Meist handelt es sich dabei um den Aufbau ehelicher Vermögenswerte wie den Bau einer Wohnimmobilie.
Der Sachverhalt einer Schenkung ist unter Eheleuten immer dann erfüllt, dass die Gabe erfolgt, selbst wenn das Eheverhältnis gefährdet ist. Im Falle einer Schenkung, die durch einen Notar beurkundet wurde, kann der geschenkte Vermögenswert nicht zum Zugewinn hinzugerechnet werden. Die Abgrenzung zwischen ehebedingten Zuwendungen und reinen Schenkungen ist dabei grundsätzlich abhängig von der jeweiligen individuellen Situation. Der Zweck der Schenkung oder der Zuwendung ist dabei maßgebend für die Einordnung. Außerdem ist zu berücksichtigen, ob der Begünstigte über den Vermögenswert frei verfügen kann oder nicht. So ist beispielsweise die Abgabe des Besitztums eines Grundstücksteils an den Partner nicht als Schenkung zu sehen, wenn dieser nicht darüber verfügen kann.
Der Rücktritt von einer Schenkung ist ausschließlich unter der Voraussetzung dringlicher Gründe möglich. Dabei steht den Schenkenden ein gesetzliches Widerrufsrecht zu, wenn nach Abschluss der Eigentumsübertragung eine Verarmung des Schenkers eintritt. Das Bürgerliche Gesetzbuch leg in Paragraf § 528 fest, dass insbesondere wenn der eigene Unterhalt oder die Unterhaltspflichten gegenüber Verwandten nicht mehr nachgekommen werden kann, der Schenkungsvertrag widerrufen werden kann. Alternativ kann der Beschenkte dem Schenkenden einen angemessenen Ausgleich zu Verfügung stellt, um die drohende Verarmung die nach der Schenkung entstanden ist, abzuwenden.
Wurde seitens eines Schenkungsversprechens oder Schenkungsvertrags ein fester Termin zur Eigentumsübertragung festgelegt und der Schenker befindet sich bereits vor dem Schenkungsvollzug in derartigen finanziellen Schwierigkeiten, so kann dieser die Schenkung so lange ablehnen, bis sich seine Situation gebessert hat und er seinen eigenen sowie den Unterhalt seiner Angehörigen wieder leisten kann. Gesetzlich wird dies durch Paragraf 528 im BGB geregelt.
Leider kommt es trotz dem Vertrauensbeweis einer Schenkung immer wieder zu Konflikten zwischen beiden Parteien. Das wohl zentralste Recht zur Rückforderung besteht dabei während groben Undanks. Sollte der Beschenkte sich durch eine moralische Verwerflichkeit gegenüber des Schenkenden oder dessen Angehörigen schuldig machen, so kann dieser die Schenkung rückgängig machen (lt. § 530 BGB).
Sollte es vom Schenkenden so gewünscht sein, so besteht zusätzlich zu den gesetzlichen Rückforderungsansprüchen einer Schenkung, die Möglichkeit eine entsprechende Berechtigung zum Rückgängigmachen der Schenkung. Dabei kann es unabhängig von bestimmten Voraussetzungen abgerufen werden oder bestimmte Gründe zur Rückforderung benannt werden. Für gewöhnlich beschreibt dies einen potenziellen negativen Lebenswandel des Beschenkten. So wird häufig ein Rückforderungsrecht vereinbart, wenn der Beschenkte in die Privatinsolvenz gehen sollte und die Gefahr besteht, dass der Vermögenswert zwangsversteigert wird. In diesem Fall würde der Vermögenswert automatisch wieder in das Besitztum des ursprünglichen Eigentümers übergehen. Diese und weitere Rückförderungsrechte sollen das Familienvermögen schützen und vor Pfändungen durch Gläubiger oder Forderungen des Finanzamtes bewahrt werden.
Auch im Falle der Rückabwicklung einer Schenkung kann zudem die Pflicht zur Zahlung der Schenkungssteuer eintreten. Handelt es sich um eine unbegründete und außergesetzliche Rückübertragung einer Schenkung, so ist dies in den meisten Fällen steuerlich zu erfassen. Anders verhält es sich bei einer Rückübertragung aufgrund gesetzlicher (Grober Undank, Verarmung etc.) oder vertraglich festgelegter Bestimmungen.