Deutschland – das Land der Steuern. Für den Erwerb oder die Veräußerung einer Immobilie fallen in Deutschland diverse Steuerabgaben an. Auch eine geschenkte oder vererbte Immobilie kann zur Fälligkeit einer Steuerart führen. Grunderwerbsteuer, Spekulationssteuer, Ertragssteuer, Verkehrssteuer und viele weitere – die Steuerlage in Deutschland kann den normalen Bürger schnell überfordern. Wir zeigen Ihnen nachfolgend auf, welche Arten von Steuern für den Immobilienbesitz, Immobilienkauf und –verkauf sowie etwaigen Sonderfällen zu beachten sind.
Steuern beim Verkauf einer Immobilie
Wenn Sie in Betracht ziehen ein Gebäude zu veräußern, dann sollten Sie mit der Abgabe von Steuern rechnen. Das Finanzamt verpflichtet dabei zur Zahlung eines Steuerbetrages, wenn durch ein privates Veräußerungsgeschäft Gewinner erzielt werden. Das Einkommenssteuergesetz (EStG) regelt dies in Paragrafen § 23. In der Regel handelt es sich dabei um die Geltendmachung der sogenannten Drei-Objekt-Grenze und die anfallende Spekulationsfrist. Zu unterscheiden ist hierbei daneben zwischen einer privaten Nutzung und der Vermietung des Objektes. Selbsterklärend sind erreichte Gewinne durch einen gewerblichen Immobilienverkauf ebenfalls steuerpflichtig. Jedoch unterliegen diese anderen Reglementierungen, als privaten Geschäften.
Privates Immobiliengeschäft
Das Vorliegen eines privaten Verkaufs einer Immobilie resultiert in einem sogenannten Veräußerungserlös. Geht der Erlös dieses Geschäftes in Ihr Privatvermögen über, so fallen hier in der Regel Steuern an. Maßgebend für die Besteuerung ist der zeitliche Abstand zwischen dem Erwerb und der Veräußerung des Objektes. Hat sich die Immobilie mehr als 10 Jahre in Ihrem Besitz befunden, so fällt für den Verkauf und die Gewinnerzielung keine Einkommenssteuer an.
Gleichermaßen kann durch den Nutzungszweck der Immobilie die Steuerlast entfallen. Das Auslösen der Einkommensteuerpflicht für den erzielten Betrag ist davon abhängig, ob die Immobilie mindestens innerhalb der letzten zwei Jahre vor Verkauf durch Sie selbst genutzt wurde. Dieser Zeitraum wird als sogenannte Spekulationsfrist genannt und entscheidet darüber, ob für Sie eine Steuerpflicht besteht. Sofern sie innerhalb der Spekulationsfrist liegen und der Zahlung des Steuerbetrages unterliegen, ist der Erlös des Verkaufs in Ihrer Einkommenssteuererklärung anzugeben und wird entsprechend versteuert.
Die Berechnung des zu versteuernden Erlöses
Die Ermittlung des Veräußerungserlöses erfolgt durch das Finanzamt. Dieses berechnet den Wertzuwachs im Vergleich zum Kaufzeitpunkt anhand diverser Kriterien.
Zu Beginn der Kalkulation wird der vollständige Ertrag oder Verlust des Immobilienverkaufs ermittelt und als Besteuerungsgrundlage festgesetzt. Dabei werden Kosten zur Anschaffung der Immobilie, Baukosten für ein Neubauobjekt und Werbungskosten wie die Maklerprovision angerechnet. Diese Aufstellung resultiert in der Bestimmung des Veräußerungsgewinns. Dabei handelt es sich um den Betrag, der im Anschluss versteuert wird. Die Höhe der Steuerforderung verhält sich dabei proportional zur Höhe des Veräußerungsgewinns. Es ist daher lohnenswert sämtliche Kostenbelege aufzubewahren und entsprechend einzureichen, um die Gewinnsumme zu reduzieren. Ratsam ist es auch, die Nebenkosten des Kaufs sowie etwaige Kosten für Renovierungsarbeiten geltend zu machen. Neben dem errechneten Verkaufsgewinn bestimmt auch die jeweilige Steuerklasse die anfallende Steuerhöhe im Rahmen der Einkommenssteuererklärung. Die Steuerangabe muss für das Jahr, in dem der Gewinn durch den Verkauf erzielt wurde erfolgen.
Spekulationsfrist
Eine Zahlung der Steuer ist prinzipiell nur dann notwendig, wenn das Verkaufsgeschäft innerhalb der Spekulationsfrist liegt. Kurz gesagt, besteht nur eine Steuerpflicht, wenn Sie die Immobilie kürzer als 10 Jahre besessen haben und Sie die Immobilie nicht selbst bewohnten. Ausschlaggebend für den Beginn und das Ende der Frist ist der Beurkundungstermin beim Notar.
Eigennutzung
Ein wichtiger Grund für die Steuerbefreiung ist es folglich auch, ob Sie das Gebäude für Ihre eigenen Wohnzwecke nutzten oder nicht. Zum Auslösen dieses Sachverhaltes müssen entweder Sie als Besitzer selbst oder Ihre Familie (Ehepartner/in oder Nachwuchs) mindestens die letzten 2 Jahre vor dem Verkauf in der Immobilie gewohnt haben. Ein weiteres Kriterium ist, dass die Kinder die Immobilie bewohnten, ohne Miete zahlen zu müssen und zu dem noch das Anrecht auf Kindergeld besitzen. Leider schließt das Prinzip der Eigennutzung durch Sie oder Teile ihrer Familie weitere fernere Verwandte aus.
Vorfälligkeitsentschädigung
In manchen Fällen wird bei einem Verkauf der Immobilie eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Diese kann jedoch im Rahmen der Ermittlung des Veräußerungsgewinns als anrechenbarer Kostenpunkt eingereicht werden. Dies hat eine geringere Steuerlast zur Folge. Möchten Sie eine Immobilie veräußern, deren Zinsbindung noch nicht vollendet ist, werden Sie der Bank gegenüber schadensersatzpflichtig. Es obliegt dabei der kreditgebenden Bank die Entschädigungshöhe festzulegen, jedoch mit hinreichender und nachvollziehbarer Begründung.
Der Vorfälligkeitsentschädigung kann jedoch unter gewissen Umständen ausgewichen werden. Dabei existiert die Möglichkeit, den bestehenden Vertrag über das Darlehen vom zukünftigen Besitzer der Immobilie übernehmen zu lassen. Hier ist dies jedoch vom Einverständnis der Bank und dem Käufer abhängig, würde jedoch zum Wegfall der Entschädigung führen.
Darüber hinaus kann der Schadensersatz wegfallen, wenn Sie den Darlehensvertrag, bereits seit über 10 Jahren führen und die Zinsbindungsfrist bereits geendet hat. Damit Sie diese Option wählen können, muss der Vertrag spätestens 6 Monate nach Ende der Zinsbindungsfrist gekündigt werden.
Umsatzsteuer
Im gewerblichen Grundstückshandel ist auch die Umsatzsteuer zu beachten. Diese wird bei einem Verkauf der Immobilie fällig. Darüber hinaus wird für das Kaufgeschäft an einer weiteren Stelle die Zahlung der Umsatzsteuer fällig. Auf die Gebühren des Maklers sowie des Immobilienmaklers ist diese in den Gebühren inkludiert und muss in der späteren Rechnungsstellung gesondert ausgewiesen werden. Da diese Kosten jedoch häufig zumindest teilweise vom Käufer übernommen werden, fallen diese nicht in der vollen Höhe an.
Steuerlast bei Vermietung und zeitgleicher Eigennutzung
Wenn eine Immobilie nur teilweise vermietet und daneben noch durch Sie privat bewohnt wird, erfolgt hier eine anteilige Versteuerung der vermieten Wohnflächen. Gleichermaßen verhält es sich mit den anrechenbaren Kosten. Sind diese für den vermieteten Wohnbereich angefallen, so können diese geltend gemacht werden, andernfalls jedoch nicht.
Da dies häufig zu einer Verkomplizierung in Bezug auf die Aufteilung sowie spätere Abrechnung führt, besteht die Option, dass Immobilienbesitzer für beide Nutzungsarten einen separaten Kaufvertrag abschließen. In diesem Fall erfolgt eine getrennte Aufteilung der Immobilie und eine bessere Orientierung, gerade im Hinblick auf die steuerlichen Berechnungen, ist möglich. Voraussetzung dabei ist, dass dies bereits zu Beginn festgelegt wurde und der gemischte Verwendungszweck anfänglich bekannt war.
Vorsicht beim Arbeitszimmer
Eine Besonderheit besteht ebenfalls bei Immobilien, die Sie für Ihre privaten Wohnzwecke nutzen. Sollte sich dort ein Arbeitszimmer befinden, könnte dieses unter Umständen zu versteuern sein. Es ist dabei zu klären, in welcher Form das Zimmer genutzt wird. Arbeiten Sie Selbstständig oder Freiberuflich oder üben ein anderes Gewerbe aus, so besteht eine Versteuerungspflicht.
Die Entscheidung darüber, ob die Immobilie gewerblich oder privat genutzt wird, erfolgt dabei durch das Finanzamt. Wurde dort die Annahme getroffen, dass es sich bei ihrem Arbeitszimmer nicht um eine private Nutzung handelt, so kann bei der Festlegung des Veräußerungsgewinns dieser Wohnbereich anteilig bemessen und versteuert werden. In diesem Sachverhalt spielt erneut die Spekulationsfrist eine tragende Rolle und kann die Steuerpflicht aushebeln. Sollte sich die Immobilie bereits mehr als 10 Jahre in Ihrem Besitz befinden, so wird dies nicht versteuert.
Besonderheit bei Immobilienverkauf wegen Scheidung
Eine Scheidung führt in vielen Fällen dazu, dass Entscheidungen bezüglich des ehelichen Besitzes getroffen werden müssen. So auch im Hinblick auf die eigenen vier Wände. Handelt es sich um Wohneigentum, existieren verschiedene Möglichkeiten diesen häufigen Streitpunkt abzuwickeln. Eine der Varianten ist der Verkauf der Immobilie und die hälftige Aufteilung des erzielten Erlöses. Bestehende Darlehen sowie offene Forderungen in Bezug auf die Immobilie werden getilgt. Sollten nach dem Verkauf weitere Schulden bestehen, tragen die ehemaligen Eheleute gemeinsam die Verantwortung.
Eine andere Variante wäre die Option, dass das Gebäude einem der beiden ehemaligen Ehepartner übertragen wird. Dies hätte die Zahlungsfälligkeit der Grunderwerbssteuer zur Folge sowie Kosten für die Änderung des Grundbucheintrags. Der andere Ehepartner wird in den meisten Fällen vom künftigen alleinigen Besitzer der Immobilie ausgezahlt. Abweichend könnte die Immobilie auch geteilt werden oder eine Teilungsversteigerung erfolgen. Kurzum ist es ratsam, die jeweiligen Optionen und deren Folgen abzuwägen und gemäß den eigenen finanziellen Rahmenbedingungen zu entscheiden.
Steuern beim Kauf einer Immobilie
Zusätzlich zum potenziellen Kaufpreis sowie den anderen Kriterien rund um die zukünftige Immobilie sollten bei der Entscheidungsfindung auch die möglichen Kosten und steuerlichen Belastungen beachtet werden. Die sogenannten Kaufnebenkosten können den finanziellen Aufwand für den Haus- oder Wohnungskauf noch wesentlich erhöhen.
Grunderwerbsteuer
Die Fälligkeit zur Zahlung der Grunderwerbsteuer tritt ein, wenn Sie ein Grundstück erwerben, daher der gleichlautende Name. Die Besteuerungshöhe ist dabei abhängig von der jeweiligen landesrechtlichen Vorgabe im Bundesland. Für gewöhnlich liegen diese im Bereich von 3,5 bis 6,5 %. Die Steuereinnahmen der Kommunen werden dabei an die jeweiligen Bundesländer gemäß dem Grunderwerbsteuergesetz übermittelt.
Die Grunderwerbsteuer wird dabei aus rein rechtlicher Sicht von beiden Parteien des Immobiliengeschäfts fällig. Daher sind der Käufer sowie Verkäufer den Steuersatz in hälftiger Höhe schuldig. Dennoch wird dies in vielen Fällen durch den Immobilienkaufvertrag anderweitig vereinbart und häufig trägt der Käufer die alleinige Steuerlast. Das Finanzamt wendet sich aufgrund der Häufigkeit dieser Vereinbarungen deshalb in erster Linie an den neuen Besitzer. Lässt dieser die Zahlungsaufforderung jedoch verstreichen, so wendet sich das Finanzamt an den Verkäufer. Mit der Unterschrift des Kaufvertrages wird die Grunderwerbsteuer fällig und muss binnen eines Monats geleistet werden.
Als Grundlage zur Steuerfestsetzung gilt dabei neben dem reinen Kaufpreis sämtliche aufgewendeten finanziellen Kosten, die dem Erwerb des Grundstückes zuzuordnen sind. Dies sind in der Regel alle Kaufnebenkosten wie die Courtage des Maklers und die Gebühren für die Beauftragung des Notars oder den Grundbucheintrag.
Rechtliche Anforderungen:
- Das Grundstück befindet sich im Inland
- Abgeschlossener Erwerbsvorgang und Wechsel des Eigentümers
- Grundstücksverkäufe unter 2.500 EUR sind unter der Freigrenze (keine Versteuerung).
Von der Steuer ausgenommen sind:
- Schenkung inklusive Nießbrauchrecht
- Weitergabe an Ehepartner oder Kinder, Enkel usw.
- Weitergabe an ehemaligen Ehepartner im Zuge der Scheidung
Zu beachten ist zusätzlich, dass die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht auf übernommene Gegenstände bezogen ist. Daher empfiehlt es sich, diese Gegenstände wie beispielsweise eine Küche oder Gartenausrüstung separat im Vertrag anzugeben, einen Wert festzulegen und bar zu bezahlen.
Für den Notar besteht bei einem Veräußerungsgeschäft eine Anzeigepflicht gegenüber der zuständigen Grunderwerbstelle. Im Rahmen einer Veräußerungsanzeige werden damit sämtliche Informationen bezüglich des Erwerbgeschäftes übermittelt und vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung angefordert. Das Finanzamt stellt dieses aus, wenn die fällige Steuer vollständig ausgeglichen wurde. Diese Bescheinigung ist notwendig, um den Grundbucheintrag vornehmen zu können.
Steuern für den Immobilienbesitz
Grundsteuer
Häufig wird die Grundsteuer mit der bereits erläuterten Grunderwerbsteuer verwechselt. Die Grundsteuer wird jedoch nicht für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie erhoben, sondern stellt eine jährlich wiederkehrende Steuerlast für Immobilienbesitzer dar. Die Höhe der Steuerlast wird dabei von den Kommunen bestimmt und variiert daher je nach Lage der Immobilie.
Die Kommunen mit der niedrigsten Grundsteuer:
- Gütersloh: 323 € pro Jahr
- Regensburg: 335 € pro Jahr
- Ratingen: 339 € pro Jahr
Die Kommunen mit der höchsten Grundsteuer:
- Berlin: 686 € pro Jahr
- Duisburg: 724 € pro Jahr
- Witten: 771 € pro Jahr
Quelle: Haus & Grund
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt dabei ebenfalls mit abweichenden Ermittlungsmethoden je nach Bundesland und erfolgt im sogenannten Einheitswertverfahren. Dabei existiert für jedweden Standort sowie das Grundstück ein sich einen Einheitswert pro m². Dieser legt den Wert des Bodens fest, auf dem sich das Grundstück befindet. Der Einheitswert wird ergänzt mit dem sogenannten Grundsteuermessbetrag und einem lokalen Hebesatz. Daraus resultiert der Grundsteuerbetrag. In jedem Fall lohnt es sich, vor dem Erwerb einer Immobilie die Grundsteuerhöhe der nächstgelegenen Gemeinden zu begutachten. Diese können teils stark abweichen, trotz unmittelbarer Nähe.
Weiterberechnung der Grundsteuer
Grundsätzlich gilt, dass der Eigentümer einer Immobilie als Steuerschuldner angesehen wird. Dennoch wird diese in der Regel durch den Eigentümer bzw. Vermieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung, anteilig nach angemieteter Wohnfläche, an den Mieter weiterberechnet.
Erbschaftssteuer
Immobilien gehören zu den am häufigsten vererbten Vermögenswerten. Daher sollten auch die steuerlichen Regelungen zu einer Übertragung der Immobilie durch den Erblasser im besten Fall bereits zu Lebzeiten berücksichtigt werden. Wird das vererbte Wohneigentum bereits durch den Erben bewohnt, so wird keine Steuerzahlung fällig. Dies setzt voraus, dass die Erben (Ehepartner oder Kinder) für die nächsten 10 Jahre weiterhin in dieser Immobilie wohnen werden. Darüber hinaus entfällt die Steuerbefreiung, wenn eine Vermietung der Immobilie oder einzelner Teile angedacht ist. In allen anderen Fällen wird eine Erhebung der Erbschaftssteuer erfolgen.
Die Berechnung der Erbschaftssteuer erfolgt dabei durch das Finanzamt. Dieses legt den Verkehrswert der Immobilie mittels eines entsprechenden Bewertungsverfahren fest. Zu beachten ist hierbei, dass die Wertermittlung nicht anhand des ganzheitlichen Zustands und wertbeeinflussenden Faktoren wie der Lage oder der Ausstattung, sondern anhand der reinen Fakten aus ermittelten Zahlenwerten (z. B. Bodenrichtwert).
Fällt dabei der vom Finanzamt festgelegte Wert der Immobilie und demgemäß die Steuerlast unverhältnismäßig hoch aus, so ist grundsätzlich ein Widerspruch möglich. Ihnen steht das Recht zu, durch einen sachkundigen Gutachter entsprechenden Nachweise für einen niedrigeren Wert einzureichen.