Das Erbe an sich ist häufig eine äußerst gefühlsreiche Situation. In der Regel sind die Emotionen dabei gemischt. Auf der einen Seite steht die Freude über einen Wertgegenstand, eine Geldsumme oder eine Immobilie. Dagegen steht für gewöhnlich der Verlust, welcher meist eine tiefe Trauerempfindung auslöst. Neben der besonders aufgewühlten Situation und dem persönlichen Befinden, sind in einem Erbfall einige ausschlaggebende Entscheidungen zu treffen. Gerade die Vor- und Nachteile eines angenommenen Erbes sollte bedachtsam abgewogen werden und zusätzlich sind einige Fristen einzuhalten.
Daher ist es unumgänglich sich im Immobilienerbfall mit der Erbschaftssteuer zu beschäftigen. Die Prüfung aller relevanten Fakten (z. B. Schuldenstand) ist dabei in jedem Fall sinnvoll, um zu entscheiden, ob das Erbe angenommen oder ausgeschlagen werden soll. Auch die Höhe der anfallenden Kosten können so enorm sein, dass trotz der Schenkung das Ausschlagen des Erbes zu empfehlen ist.
Wenn Sie das Erbe angenommen haben, ist auch zu entscheiden was mit der Immobilie passiert. Möchten Sie die Immobilie selbst bewohnen oder streben Sie eine Vermietung oder gar den Verkauf an - jede Eventualität sollte gründlich überdacht werden. Sind Sie nicht der alleinige Erbe, sondern es handelt sich um eine Erbengemeinschaft so sollte behutsam, dennoch zügig geklärt werden, was mit der vererbten Immobilie geschehen soll. Dieser Artikel stellt Ihnen die wichtigsten Informationen zum Erhalt aber auch zur Vorbereitung eines Immobilienerbes zusammen.
Ob zu Lebzeiten ein Testament verfasst wurde und wer darin als Erbe genannt wird, ist für meisten erst bei Eintreten eines Todesfalls innerhalb der Familie oder im näheren Bekanntenkreis relevant. Verständlicherweise ist der Tod von lieben Menschen in unserer Nähe ein unangenehmes Thema und wird häufig nicht offen besprochen. In einigen Fällen informierte der Verstorbene die Hinterbliebenen nicht über die Nachlassregelung und hat sie nicht in die Planung der Erbschaft involviert. Die Bekanntgabe über die Inhalte eines notariell verfassten Testaments erfolgt über das Nachlassgericht. Die sogenannte Testamentseröffnung wird in die Wege geleitet. Neben dem notariellen Testament gibt es die Möglichkeit das Testament per Hand aufzusetzen und beim Nachlassgericht zur Verwahrung abzugeben. Hier ist der Ablauf der gleiche und die Verkündung des Inhalts erfolgt im Rahmen der Testamentseröffnung durch das Gericht.
Lediglich bei einer privaten Verwahrung des eigenständig aufgesetzten Testaments weicht der Ablauf ab. In diesem Fall sind die möglichen Erben dazu angehalten, im Wohnraum des Verstorbenen das Testament ausfindig zu machen. Um die Hinterbliebenen nicht vor unlösbare Aufgaben mit der Suche zu stellen, ist es ratsam die Angehörigen über das vorhandene Testament in Kenntnis zu setzen und optional eine Zweitschrift auszuhändigen. Ohne ein vorhandenes Testament oder einen Erbvertrag, tritt die gesetzliche Regelung in Kraft und entscheidet über die Erben und deren Erbanteile.
Ist die Erbfolge mittels Testament oder gesetzlicher Erbregelung geklärt, so dürfte feststehen, welche Personen in welcher Höhe ein Erbanteil zusteht. Mag der Sachverhalt einer Schenkung von Wohngebäuden zwar in der ersten Betrachtung äußerst positiv sein, so kann dies etwaige Pflichten, hohe Kosten und im schlimmsten Fall hohe Schulden bedeuten. Daher kann bei wesentlichen Nachteilen auch das Ausschlagen des Erbes in Frage kommen. Mit der Erbschaft einer Immobilie geht nicht nur das Besitztum an sich an Sie über, abgesehen davon auch die bestehenden Forderungen und Schulde des Verstorbenen in Bezug auf die Immobilie. Daher ist es ausdrücklich zu empfehlen, dass Sie klären, ob die vererbte Immobilie mit hohen Schulden behaftet ist und diese über die Zeit mit der Immobilie zu einem Mehrwert für Sie werden. Dabei steht Ihnen das Recht zur Grundbucheinsicht als Erbe zu. Der Auszug des Grundbuchs beinhaltet alle wesentlichen Informationen über sämtliche vorhandenen Verbindlichkeiten, Hypotheken und andere Pflichten.
Stellen Sie fest, dass der Vermögenswert unüberwindbar mit Schulden behaftet ist und die Forderungen den eigentlichen Wert und das Potenzial übersteigen, ist es ratsam das Erbe zu verweigern. Dies betrifft auch den Fall, dass die Immobilie in einem desolaten oder veralteten Zustand ist und sich eine Sanierung oder die Übernahme der Schulden sich nicht lohnen.
Innerhalb der sogenannten Ausschlagungsfrist von 6 Wochen muss dieser Umstand in Textform mitgeteilt werden und einer notariellen Beglaubigung unterzogen werden. Die 6-Wochen-Frist beginnt mit der Kenntnisnahme des möglichen Erbes bzw. der Mitteilung darüber, dass Sie das Recht auf eine Erbschaft besitzen. In manchen Fällen kann ihre Erklärung rückgängig gemacht werden. Da in einem Sterbefall in der Regel viele Emotionen mit einwirken, können getroffene Entscheidungen irrational sein und später eventuell bereut werden. Diese Anfechtung Ihrer eigenen Ausschlagungsentscheidung kann auch nach der Ausschlagungsfrist anerkannt werden.
Falls Sie das Für und Wider sachlich und bedachtsam abgewogen haben und das Erbe annehmen möchten erfolgt dies mit der Beantragung des Erbscheins. Daher sollten Sie diesen im Falle einer Erbausschlagung nicht beantragen, denn die Annahme des Erbes erfolgt dabei automatisch. Neben dem Schuldenstand des Erblassers können verschiedene Faktoren die Entscheidung zur Annahme des Erbes mit einwirken. Dies beispielsweise, wenn die geerbte Immobilie für Sie einen emotionalen Wert hat und mit Erinnerungen verbunden ist. Auch der letzte Wille des Verstorbenen kann eine Verpflichtung auslösen eine Schenkung anzunehmen, obwohl diese überschuldet ist. In jedem Fall liegt es bei Ihnen, ob Sie das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen oder den Wohnraum vermieten möchten.
Falls neben Ihnen noch weitere Erben benannt wurden und Sie daher gemeinsam mit den anderen Erbberechtigten eine Erbengemeinschaft bilden, können Sie nicht alleinig über das Gebäude bestimmen. Sämtliche Miterben besitzen die gleichen Rechte und Pflichten wie sie und teilen sich diese. Das Handeln und Verfügen über die Immobilie ist daher nur mit Zustimmung aller anderen Erben möglich. Aus diesem Grund ist es zu empfehlen und äußerst wichtig, dass Sie sich schnellstmöglich mit allen über die Zukunft der Immobilie einigen.
Auch der gemeinsame Verkauf ist möglich, wenn Sie beispielsweise nicht wünschen, dass eine gemeinsame Verwaltung der Immobilie erfolgen soll. Wenn keine Einigung hinsichtlich des weiteren Verlaufs der Immobilie erzielt wurde und selbst keine Einigung zum Verkauf gefunden werden konnte, so existiert als letztes Resultat die sogenannte Teilungsversteigerung. Diese geht in vielen Fällen mit einem geringeren Verkaufspreis einher.
Um die Auflösung einer Erbengemeinschaft zu vollziehen, führt kein Weg an einer sogenannten Erbauseinandersetzung vorbei. In diesem Fall wird durch die anderen Erben ein Vertrag abgeschlossen, um eventuelle Forderungen im späteren Verlauf vorzubeugen. Diese Erbauseinandersetzung wird in jedem Fall zur Pflicht, wenn im Erbe Immobilien inbegriffen sind. Der Gesetzgeber setzt dabei jedoch keine Formalitäten voraus. Das Aufsetzen eines entsprechenden Vertrags zur Erbauseinandersetzung kann dabei von jedem Miterben eingefordert werden. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch im Paragrafen 2042 eindeutig geregelt. Eine Aufschiebung dieser Erbauseinandersetzung kann jedoch erfolgen, weil die Geburt eines weiteren Erbberechtigten in Erwartung ist. In diesem Fall kann die Erbauseinandersetzung zunächst nach der Geburt erfolgen. Die Aufteilung der Erbanteile kann daher bis zu diesem Zeitpunkt aufgeschoben werden.
Für gewöhnlich erfolgt die Aufteilung des Erbes proportional zur Anzahl der Erben, sodass jeder Erbe die gleiche Erbmenge erhält. Im Anschluss an die Erbauseinandersetzung sowie den geschlossenen Vertrag gehen die Erbschaften in den Besitz des jeweiligen Erben über. Handelt es sich jedoch um eine Immobilie, die vererbt wird so gestaltet sich die stimmige Verteilung etwas schwieriger und es werden spezifische Lösungsansätze vereinbart.
Beim Erbe einer Immobilie wird für gewöhnlich die Erbschaftssteuer fällig. Diese bemisst sich anhand des Verkehrswert des Gebäudes. Eine besonders hohe Erbschaftssteuer kann zur Folge haben, dass der reine Vermögenswert der Immobilie nicht mehr gegeben ist, bzw. dieser überstiegen wird. Das einzige Hilfsmittel kann in diesen Fällen zusätzlich vererbter Geldbesitz sein, mit dem die Steuern ausgeglichen werden können. Gerade aufgrund dieses Aspektes sieht die Rechtsprechung besondere Regelungen für eine Immobilienvererbung vor.
Sollte es sich bei dem Erblasser um Ihre/n Ehepartner/in oder Lebensgefährt/in handeln und Sie haben bisher gemeinsam in der Immobilie gewohnt, so sind Sie vollständig von der Steuer befreit. Eine Ausnahme gibt es bei pflegebedürftigen Personen, die aus diesem Grund vor ihrem Tod nicht mehr in der Immobilie wohnen konnten, auch hier gilt die Steuerbefreiung. Für Kinder fällt ebenfalls eine Berechnung der Erbschaftssteuer an, wenn die bewohnbare Fläche nicht mehr als 200 Quadratmeter übersteigt. Handelt es sich um großflächigere Wohngebäude, so wird der anteilige Verkehrswert für die überschüssige Fläche anteilig versteuert. Es empfiehlt sich daher auf Vergrößerungen des Wohnraums zu verzichten, wenn diese den Wert von 200 m² überschreiten und ihre Kinder bereits vor dem Tod der Eltern im Gebäude wohnen. Darüber hinaus tritt die Steuerbefreiung nur in Kraft, wenn die Erben zumindest 10 Jahre in der Immobilie wohnen bleiben. Auch hier existieren Ausnahmeregelungen, wenn beispielsweise innerhalb dieser 10 Jahre eine Pflegebedürftigkeit eintritt, welches es Ihnen nicht weiter ermöglicht den Wohnraum zu nutzen.
Sollten Sie in Betracht ziehen die Immobilie weiter zu vermieten, erfolgt eine 90 prozentige Berechnung der Erbschaftsteuer. Die 10 prozentige Vergünstigung kann dabei doch noch berechnet werden, wenn der Verstorbene in seinem Testament festgehalten hat, dass die Immobilie durch den Erben verkauft werden muss. Da die Steuer schnell sehr hoch ausfallen kann, ist es in manchen Fällen hilfreich eine Stundung der Steuer in Anspruch zu nehmen. Die offene Forderung des Staates kann dabei bis zu 10 Jahre nach dem Erbfall geleistet werden. So haben Sie noch genügend Zeit die Immobilie zu verkaufen und mit Hilfe des Verkaufspreises die Schuld zu tilgen.
Durch den Erbantritt einer Immobilie mit vermieteten Wohneinheiten treten Sie in die Mietverträge des Verstorbenen mit allen Vor- und Nachteilen mit ein. Ab diesem Zeitpunkt sind Sie der Vermieter – dies bereits bevor ein Grundbucheintrag erfolgt ist. Auch hier ist die Entscheidung darüber bedachtsam zu treffen, ob Sie die Immobilie eigenständig verwalten möchten oder eine Hausverwaltung beauftragen möchten.
Bei der Berechnung des Immobilienwertes geht der deutsche Staat grundsätzlich von einem Verkehrswert aus. Als Berechnungsgrundlage dient hier in der Regel der ortsübliche Marktpreis für ähnliche Gebäude. Handelt es sich um eine ältere Immobilie, kann es hilfreich sein einen Gutachter einzuschalten, der den Wert eindeutig bestimmt. Eine andere Möglichkeit ist den Wert der Immobilie anhand des Ertrages festzulegen. Dabei werden die Mieteinnahmen sowie der Gebäudezustand als Berechnungsgrundlage gesehen.
Handelt es sich um eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht und sie befindet sich seit über zwanzig Jahren im Besitz der Familie, so kann dies ebenfalls zum Wegfall der Steuerschuld führen. In diesem Fall verpflichtet sich der Erbe alle Regelungen bezüglich des Denkmalschutzes einzuhalten. Ist die Beantragung des Denkmalschutzes nicht möglich, so kann das Gebäude auch dem Allgemeinwohl zugutekommen. Übersteigen die Kosten in diesem Fall das zu erwartende Einkommen so führt dies für gewöhnlich zur Steuerbefreiung.
Als Vermieter können Sie nicht ohne einige Hürden den bisherigen Mietern kündigen. Für Mieter besteht eine sogenannte Eigentumsgarantie an der gemieteten Immobilie. Sollten Sie oder Ihre Familie jedoch Interesse daran haben, den Wohnraum selbst zu bewohnen so haben Sie das Recht dazu sogenannten Eigenbedarf anzumelden und eine darauf gestützte Kündigung auszusprechen. Dabei gelten die gesetzlichen Fristen für Wohnraumkündigungen und gewisse Formalitäten.
Sollten Sie vor dem Sachverhalt stehen, dass Sie das Anrecht auf eine Immobilienerbschaft haben, so gestaltet sich die Entscheidung über oder gegen die Annahme des Erbes häufig schwierig. Gerade, weil dem Erbe ein Todesfall vorausgeht und Emotionen zusätzlichen Einfluss ausüben. Dementgegen steht die Ausschlagungsfrist von 6 Wochen und der damit verbundene zeitliche Druck. Dieser Zeitraum sollte daher durchdringend dazu genutzt werden, um die Entscheidungsfindung zu vollziehen. Sammeln Sie alle notwendigen Informationen und fordern beispielsweise die Einsicht in den Grundbucheintrag an, um Gewissheit über die Wirtschaftlichkeit des Erbes zu erhalten. Mit der steigenden Informationsgrundlage wächst auch die Fähigkeit eine treffende Entscheidung zu fällen.
Neben der Beurteilung, ob Sie ein Erbe annehmen oder es abschlagen möchten, ist zu bestimmen, was mit der Immobilie passieren soll, wenn Sie das Erbe antreten. Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen möchten, so ist für die Rechtswirksamkeit die Einhaltung gesetzlicher Fristen und Richtlinien einzuhalten. Für den Verkauf einer Erbimmobilie ist die Spekulationsfrist zu beachten. Diese startet mit dem ursprünglichen Zeitpunkt des Kaufes durch den Verstorbenen, statt mit Ihrem Erbantritt. Für eine objektive und fachliche Meinung stehen Ihnen Steuerfachkräfte oder Rechtsanwälte mit ihrem Rat zur Seite.