Zusätzlich zum eigentlichen Grundbucheintrag existiert ein zweiter Bereich im Grundbuch, der sachwertbezogene Beschränkungen und Lasten des Besitzes auflistet. Dies Eintragungen können den einen Einfluss auf den gegenständlichen Wert des Grundstücks haben. Die Grunddienstbarkeit reguliert weitere Rechte zur Nutzung des Grundes.
Es wird somit vermerkt, dass andere Besitzer von anderen Grundstücken entsprechende Nutzungsrechte für ihr Grundstück zugeschrieben bekommen. In der Regel betrifft dies den direkten Nachbarn. Durch das Bürgerliche Gesetzbuch wird die Pflicht zur Vermerkung im Grundbuch festgelegt.
Während des Kaufprozesses einer Immobilie ist es daher ratsam, einen Einblick in das Grundbuch anzufordern, um mögliche Einschränkungen und Belastungen zu erkennen. Der Grunddienstbarkeitseintrag kann eine derartige Informationsquelle sein. Selbst bei dem Erwerb einer bestehenden Immobilie bleiben diese Einträge wie beispielsweise die Gewährung eines Wegerechts für den Nachbarn bestehen. Diese Belastungen des Grundstücks sind nicht an den Besitzer, sondern an das Grundstück gebunden. Somit sollten vor dem Erwerb die diesbezüglichen Informationen angefordert und bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden.
Das sogenannte Wegerecht wird häufig in größeren Städten relevant und ist daher in städtischen Grundbüchern vermehrt zu finden. Durch die dichte Besiedelung kann es vorkommen, dass einzelne Grundstücke an mehrere Parteien aufgeteilt werden. Existiert für eine der Parteien kein öffentlicher Zugang auf sein eigenes Grundstück für dies zu einer Gewährung des Wegerechts durch die andere Partei. Dieses berechtigt eine andere Partei das Grundstück als Zuweg für sein eigenes Grundstück zu nutzen. Durch den Gesetzgeber wird vorgeschrieben, dass der Zugang zum eigenen Grundstück mittels des Wegerechts gewährt wird, wenn andernfalls keine Erreichbarkeit des Straßenweges gegeben ist. Zu unterscheiden ist in diesem Fall zwischen dem ausschließlichen Wegerecht und dem Fahrtrecht. Das Wegerecht betrifft den Umstand des fußläufigen Erreichens des eigenen Grundstücks, wohingegen das Fahrtrecht zum Passieren des Nachbargrundstücks mittels Fahrzeug genehmigt wird.
Zu den Pflichten des Rechteinhabers gehört es dabei den Weg über das fremde Grundstück möglichst behutsam zu nutzen und dadurch die Rechte des Eigentümers nicht einzuschränken. Dies wäre der Fall, wenn beispielsweise durch den Nachbarn der Weg zum Grundstück mit dem Auto zugeparkt wird. Diese Pflicht besteht im Wechselspiel und ist somit gleichzeitig auch für den Eigentümer vorgeschrieben.
Darüber hinaus sollten anfallende Kosten für die Instandhaltung der Zuwegung geklärt und ggf. aufgeteilt werden. Mögliche Kosten wären dabei die Beauftragung eines Winterdienstes. Es ist ratsam, dies vor dem Eintrag in das Grundbuch beidseitig zu klären, um späteren Konflikten vorzubeugen. In der Regel werden diese Kosten durch den Wegerechtsinhaber getragen, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.
Um die Strom-, Wärme- und Wasserversorgung zu gewährleisten, sind die entsprechenden Versorgungsunternehmen in der Regel darauf angewiesen uneigene Grundstücke zu nutzen, um Leitungen zu verlegen. Das sogenannte Leitungsrecht regelt diesen Umstand und räumt den entsprechenden Firmen im Sinne der beschränkten, persönlichen Dienstbarkeit (lt. BGB) ein diesseitiges Recht ein. Für gewöhnlich handelt es sich um Energie- oder Telekommunikationsunternehmen, die mittels des Vermerks im Grundbuch zum Rechteinhaber des Leitungsrecht werden.
Das Leitungsrecht erlaubt es den Versorgungsunternehmen eine Leitungsverlegung unterhalb oder oberhalb eines Grundstücks vorzunehmen.
Das Überbaurecht reguliert den Umstand eines überstehenden Gebäudes auf ein angrenzendes fremdes Grundstück. Das sogenannte Nachbarrecht stellt ebenfalls eine Grunddienstbarkeit und hat weitere Rechte und Pflichten zur Folge. Ist die Überbauung des Grundstücks dabei nicht durch Fahrlässigkeit oder reinen Vorsatz entstanden oder wurde durch den Nachbarn bemängelt, so ist die Duldung durch den Eigentümer des beeinträchtigten Grundstücks verpflichtend. Dennoch kann dieser eine entsprechende Überbaurente verlangen oder gar den Kauf des überbauten Grundstücksteils verlangen kann.
Diese Grunddienstbarkeit schränkt die Möglichkeiten des Eigentümers ein, das auf dem Grundstück errichtete Gebäude höher als eine festgelegte Anzahl von Etagen oder Metern zu bauen. Insbesondere, weil dadurch verhindert wird, dass dem Grundstücksnachbar durch zu hohe Gebäude das Sichtfeld beeinträchtigt werden könnte.
Das Grundstück wird insoweit belastet, dass der jeweilige Eigentümer beispielsweise die Lärmimmissionen oder aufkommenden Schmutz durch einen Bauernhof oder Landwirtshof, welcher der direkten Nachbarn ist, dulden muss. Folglich ist eine Beschwerde oder gerichtliches Vorgehen dagegen nicht möglich.
Trotz belasteten Grundstücks muss der Eigentümer nicht jede Beeinträchtigung durch einen Nachbarn akzeptieren. Dies wird auch im Bürgerlichen Gesetzbuch mit Paragraf § 1020 reguliert. So steht dem Rechteinhaber von Wegerechten beispielsweise zwar die Nutzung des Nachbargrundstücks zu, um den Weg zu seinem eigenen Grundstück zu passieren, jedoch darf er selbigen nicht ohne Grund benutzen oder blockieren. Dem Besitzer des dienenden Grundstücks stehen folglich neben den Pflichten einige Rechte zu, um die Grenzen der Grunddienstbarkeit notfalls juristisch einzufordern. Dazu kann dieser bei wahlloser und freigebiger Nutzung im Extremfall sogar Schadensersatz oder Unterlassung gerichtlich einfordern.
Ist der Sachverhalt einer Grunddienstbarkeitsbelastung gegeben und ein Nachbar nutz das Grundstück eines anderen Nachbarn mit, verpflichtet ihn der Gesetzgeber zur Instandhaltung sowie Ausbesserung (laut Paragraf § 1021 Bürgerliches Gesetzbuch). Je nach Sachverhalt und den individuellen Größenordnungen variiert der Umfang dieser Verpflichtungen. Grundsätzlich erfolgt die Festlegung und Durchsetzung dieser Rechte und Pflichten unter Berücksichtigung der beidseitigen Interessen.
Zusätzlich zu den physischen Verpflichtungen wie beispielsweise die Reinigung oder Reparatur des benutzten Gehwegs, kann eine Vereinbarung zur Zahlung einer Entschädigungssumme zutreffen. So wird im Rahmen des Eintrags der Grunddienstbarkeit zur Form und Regelmäßigkeit der anfallenden Zahlungsverpflichtungen hinterlegt. Für gewöhnlich handelt es sich dabei um die Vorauszahlung einer jährlichen Nutzungsrente. Die Individualität dieser Vereinbarungen obliegt den jeweiligen Parteien und kann meistens nicht im Nachhinein verändert oder nachverhandelt werden, selbst beim Verkauf oder Neuerwerb des Grundstücks. Lediglich durch Zustimmung beider Parteien kann eine Änderung vorgenommen werden.
Die Grunddienstbarkeit reguliert einzelne Verwendungen und Belastungen eines Grundstücks. Dies ermöglicht die Vergabe einzelner Rechte oder Beschränkungen. Im Gegensatz dazu umfasst das sogenannte Nießbrauchrecht eine vollumfängliche und grundsätzliche Verwendung eines Grundstücks. Dabei geht auch der Erlös, der durch die Fremdnutzung über das Nießbrauchrecht entsteht an den Rechteinhaber über. Die Vermietung eines Gebäudes durch den Nießbrauchrechteinhaber ist prinzipiell möglich. Der Gesetzgeber reguliert dies mit einer Verankerung im Bürgerliches Gesetzbuch in Paragraf 1030. Darüber hinaus erfolgt auch eine Grundbucheintragung bei vorhandenem Nießbrauchrecht.
Abweichend zur Grunddienstbarkeit und der Gebundenheit der etwaigen Belastungen an das Grundstück, können im Rahmen der „beschränkt persönlichen Dienstbarkeit“ weitere Nutzungsrechte oder Handlungsrechte an Privatpersonen, Firmen oder Städte und Gemeinden vergeben werden. Es handelt sich dabei um die gleichgestellte Art von Rechten wie beispielsweise das Wegerecht, allerdings sind diese nicht an Dritte übertragbar. Bei einem Verkauf des Grundstücks oder der Immobilie erfolgt keine automatische Übertragung an den neuen Besitzer.
Insbesondere kann durch die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ein Wohnrecht vereinbart sein. Wie bei allen Rechtearten der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit obliegt das Nutzungsrecht dabei ausschließlich dem Rechteinhaber und ist nicht übertragbar. Dies bedeutet, dass selbst die Familie des Berechtigten nicht automatisch dazu befugt ist auf dem belasteten Grundstück zu wohnen. Statt der Zahlung einer Miete erfolgt für das eingeräumte Wohnrecht die Zahlung eines Entgelts. Dies stellt eine Varianz zur Grunddienstbarkeit dar, denn verpflichtet nicht zur Zahlung einer Geldsumme.
Die sogenannte Reallast beschreibt den Umstand, dass ein Grundstück insoweit belastet wird, dass dem entsprechenden Besitzer die Erbringung regelmäßiger Leistungen auferlegt wird. Dies kann neben einer Dienstleistung oder Sachleistung auch die Leistung einer Geldsumme sein. Erfolgt die Erbringung der Leistung nicht, kann eine Zwangsvollstreckung die Folge sein. Meistens handelt es sich bei der Reallast um ein Altenteilsrecht. Dabei handelt es sich um die Sicherung einer monatlichen Rente zur Versorgung oder die Erbringung von pflegerischen Dienstleistungen im Gegenzug zur Übertragung des Immobilienbesitzes sichern. Je nach Art der Vereinbarung kann es sich um eine übertragbare oder unübertragbare Belastung handeln.
Mit der Einräumung eines Vorkaufsrechts besteht für den Berechtigten die Option im Falle einer Veräußerung ein Anspruch darauf zu haben, das betreffende Grundstück ohne Berücksichtigung des anderen eigentlichen Kaufinteressenten zu erwerben und in den Vertrag einzutreten. Mit der Geltendmachung des Vorkaufsrechts nimmt der jeweilige Rechteinhaber die Vereinbarungen des Kaufvertrages vollumfänglich an. Dies umfasst insbesondere sämtliche individuellen Vereinbarungen, Erklärungen sowie den festgelegten Preis. Für den ehemaligen Besitzer resultiert dies in keiner Abweichung hinsichtlich eines „normalen“ Käufers.
Das Recht des Vorkaufs, kann im Anschluss an die notarielle Beurkundung innerhalb von 2 Monaten ausgeübt werden. Dies Zeitraum kann dafür genutzt werden, um die Liquidität und den eventuellen Abruf eines Darlehens zu klären. Erfolgt innerhalb der Frist von 2 Monaten keine Mitteilung des Berechtigten, dass er sein Recht geltend machen möchte, so wird davon ausgegangen, dass er darauf verzichtet.
Im Rahmen der Ausübung des Vorkaufsrechts wird ein unabhängiger Vertrag mit dem Verkäufer geschlossen. Ist ein Grundstück oder eine Immobilie mit einem Vorkaufsrecht belastet, so wird gleichzeitig ein Rücktrittsrecht für den Besitzer bzw. Verkäufer vereinbart. Dieses muss im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts vom Verkäufer abgerufen werden, damit die Immobilie ausschließlich an den Rechteinhaber veräußert wird.
Je nach Typ des Vorkaufsrechts kann dieses übertragbar an neue Besitzer des Grundstücks und somit an dieses gebunden sein oder personenbezogen ausgestellt sein. Darüber hinaus kann dieses Recht nur für einen Verkaufsfall ausgesprochen werden, sodass dieses im Anschluss vollständig verfällt.
Doch nicht nur private Vorkaufsrechte können vereinbart werden und schlussendlich greifen. So können auch langfristige Mieter einer Wohnung oder eines Hauses ein gesetzliches Vorkaufsrecht erhalten, wenn die belebte Wohneinheit verkauft wird. Auch der Stadt oder Gemeinde kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht geltend machen, wenn die Bauleitplanung gesichert werden muss.
Der Verkauf von Grundstücken aus dem landwirtschaftlichen Bereich mit einer Gesamtfläche von mindestens 2500 m² muss zuvor genehmigt werden. Im Rahmen des sogenannten Reichssiedlungsgesetzes besteht ein Vorkaufsrecht durch den Staat bei einem Verkauf eines Grundstücks mit einer Gesamtfläche von mindestens 5000 m².
Die Abteilung II eines Grundbuchs dient dazu, um etwaige Vermerke aufzuführen. Diese sollen den Sichtenden des Grundbuchs warnen. Häufig handelt es sich bei einem Vermerk, um den Hinweis einer Gemeinde, dass in Zukunft eine verpflichtende Sanierung fällig ist. Außerdem besteht die Möglichkeit eines Nacherbenvermerks. Dieser verhindert zumeist, dass eine Veräußerung der Immobilie an Fremde möglich ist. In jedem Fall lohnt sich ein Blick in diesen Bereich des Grundbuchs, wenn Sie an einem Grundstück interessiert sind, um mögliche Einschränkungen zu erkennen.
Dem Rechteinhaber des Erbbaurechts steht es frei das betroffene Grundstück für ein Bauprojekt zu verwenden. Darüber hinaus sichert sich der Rechteinhaber einen Erbbauzins mit zusätzlicher Wertsicherungsvereinbarung. Diese stellt eine der vorgenannten Reallasten dar. Mittels des Erbbaurechts wird dem Berechtigten die Möglichkeit gegeben, eine Immobilie auf dem Grundstück zu bauen und diese für eine vereinbarte Zeit (in der Regel 99 Jahre) zu nutzen.
Dieses wird häufig vereinbart, um die Bebauungsauflagen einer Gemeinde zu befolgen, gerade wenn keine eigenständige Bebauung ansteht. Dem Berechtigten steht insoweit gerade in stark gefragten Gegenden eine kostengünstige Möglichkeit zur Verfügung das Eigenheim zu bauen.
Vor dem Kauf ins Grundbuch schauen
Insbesondere aufgrund der Grunddienstbarkeiten lohnt sich ein gründlicher Blick in das Grundbuch vor dem Erwerb einer Immobilie. Bestehen Belastungen durch Grunddienstbarkeiten so werden diese an Sie weitergegeben und sind zu befolgen. Erhebliche Belastungen können zu einer Wertminderung der Immobilie führen. Handelt es sich dagegen um personengebundene Belastungen, so sollten Sie vorab mit dem Verkäufer klären, welche Belastungen Sie nicht weiterführen möchte. Eine Löschung erfolgt dabei durch einen Notar.