Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Die Antwort auf diese Frage sollte sich jeder Interessierte vor dem Ankauf stellen. Bei Beginn eines derartigen Projektes muss daher die eigene finanzielle Sachlage nüchtern eingeschätzt werden.
Die Preise für eine Eigentumswohnung oder ein Haus steigen exponentiell. Aufgrund der niedrigen Zinslage ist der Kauf einer Immobilie für viele dennoch interessant. Ganz gleich, ob Sie ein Haus auf dem Land im Grünen oder ein auserlesenes Loft in Stadtlage bevorzugen, bei der Suche nach Ihrem Traumobjekt sind diverse Kriterien zu beachten.
Von der Wahl der Wohngegend über die Besichtigung bis zum Umzug sind unzählige Entscheidungen zu fällen.
Wie ist der erste Eindruck in Bezug auf die Umgebung Ihrer Traumimmobilie? Für eine junge Familie ist es wichtig, zu wissen, ob es einen Kindergarten, Schul- und Bildungsangebote sowie Einkaufsmöglichkeiten gibt. Oder schwebt es Ihnen eher nach einem Singleleben in einer belebten Metropole? Eventuell befürworten Sie Altbauwohnungen mit Atmosphäre und fragen sich, ob der Zustand der besichtigten Eigentumswohnung auch hinter der Fassade stimmt? Wie hoch ist der Aufwand für etwaige Renovierungen oder Modernisierungen?
Wie Sie sehen, ergeben sich im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Eigenheims einige Fragen. Nachfolgend stellen wir Ihnen eine Übersicht zusammen, die Ihnen helfen soll, beim Kauf Ihres neuen Zuhauses den Überblick zu behalten.
Bevor Sie eine Immobilie kaufen möchten, gibt es viele Faktoren zu beachten und nüchtern zu analysieren: Die Qualität des Baus, der energetische Stand der Immobilie oder das Grundstücksrecht. Außerdem fallen beim Hauskauf neben dem eigentlichen Kaufpreis zusätzliche Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Maklergebühr oder die Kosten für den Notar. Darüber hinaus fallen Kosten für den Eintrag in das Grundbuch der Immobilie an.
Aus diesem Grund ist es elementar wichtig, dass Sie sich ein Verständnis über die entscheidenden Parameter verschaffen und die Meinung eines Sachkundigen einholen. Viele der Faktoren wirken sich direkt auf die Finanzierungshöhe Ihrer Immobilie aus. Daher ist eine nüchterne Berechnung des Budgets von Bedeutung. Es ist zudem zu empfehlen, dass Sie ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Ausgaben mit einberechnen.
Sie haben sich nach dem ersten Überblick dazu entschlossen, das Projekt des Immobilienkaufs zu vollziehen. Bevor Sie nun mit der Recherche nach geeigneten Angeboten auf den einschlägigen Internetportalen suchen, sollten Sie sich fragen, wo Sie zukünftig leben möchten und welches Budget Sie erschwinglich ist.
Der passende Wohnort ist ausschlaggebend für das persönliche Wohlergehen. Sie sollten sich daher ausreichend Zeit dafür nehmen, um die geeignete Wohngegend zu finden. Berücksichtigen Sie bei der Entscheidung, welche Gegebenheiten der neue Wohnort bieten sollte. Da der Kauf einer Immobilie eine langfristige Entscheidung darstellt, sollten Sie auch noch in einigen Jahren zufrieden sein.
Planen Sie Ihren Ruhestand so sind beispielgebend Wohngegenden mit einer gut ausgestatten Infrastruktur entscheidend. In diesem Fall sollten schnell und fußläufig zu erreichende Möglichkeiten zum Einkaufen sowie medizinische Institutionen und Freizeitmöglichkeiten vorhanden sein. Für Familien mit Nachwuchs sind öffentliche Angebote wie Schulen, Kinderbetreuungsangebote sowie Spielplätze und Schwimmbäder von Bedeutung.
Sollten Sie Arbeitnehmer in Stadtnähe sein, aber dennoch eine ländlichere und ruhigere Region im Umland bevorzugen, sollte auf eine gute Verkehrsanbindung mit dem Pkw oder ÖPNV geachtet werden.
In jedem Fall ist die Lage einer der wichtigsten Einflussfaktoren bei der Bewertung einer Immobilie. Im Prinzip wird hier in Fachkreisen zwischen der Makrolage und der Mikrolage unterschieden. Die Makrolage betrifft die o. g. Faktoren in Bezug auf die Region, Stadt oder das Stadtviertel der Immobilie. Hinzu kommen die Parameter der Mikrolage. Diese beleuchten vorrangig die direkten Gegebenheiten vor Ort. Dazu zählt neben der bereits erwähnten Infrastruktur und Verkehrsanbindung, die Bevölkerungsstruktur sowie der allgemeine Ruf der Umgebung. Auch örtliche Besonderheiten wie anfallender Straßenlärm gehören zur Bestimmung der Mikrolage.
Als weiteren relevanten Punkt bei der Planung eines Haus- oder Wohnungskauf ist die Evaluierung des möglichen Budgets. Sie sollten einschätzen, ob für Sie eine Eigentumswohnung, ein Ein- oder Mehrfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte in Ihrem gewünschten Wohnort erschwinglich ist. Dazu kann im ersten Schritt eine Einnahmen / Ausgaben – Aufstellung hilfreich sein.
Auch bei der aktuell niedrigen Zinslage und folglich günstigen Darlehen, sollte das Budget gut geplant sei. Ausschlaggebend ist die Summe, die Sie als monatliche Ratenzahlung aufbringen werden. Es ist hilfreich sich hierbei an der monatlichen Miete für die Wohnung oder das Haus zu orientieren.
Um die monatliche Belastung zu kalkulieren, sollten Immobilieninteressierte die Kaltmiete als Anhaltspunkt verwenden. Da auch in einer Eigentumsimmobilie zu berücksichtigende Betriebs- und Nebenkosten anfallen werden. Diese können für gewöhnlich höher liegen als bei einer Anmietung. Im Eigenheim ist die Wohnfläche häufig größer und eine andere Heizungsart könnte verwendet werden.
Prüfen Sie ob Sie in der Lage dazu sind, Eigenkapital aufzubringen und falls ja, in welcher Höhe. Als Richtwert können die Kaufnebenkosten (Kosten für Makler, Grundbucheintrag, Notar und die Grunderwerbsteuer) zur Rate gezogen werden. Diese erhöhen den Kaufpreis in der Regel um etwa 15 %.
Um möglichst viel Eigenkapital aufbringen zu können, ist es zu empfehlen frühzeitig mit dem Ansparen für die eigenen vier Wände zu beginnen. Hierbei ist es unerheblich, ob Sie einen Kauf oder die Finanzierung einer Immobilie planen. Bis zum Beginn Ihrer Rente sollte der Ausgleich der Kaufsumme vollzogen sein. Abhängig vom Zeitpunkt des Immobilienerwerbs können dabei kürzere Laufzeiten mit höheren monatlichen Raten entstehen.
Grundsätzlich bleibt es Ihnen überlassen, ob Sie die Möglichkeit in Betracht ziehen kleinere Monatsraten mit einer längeren Laufzeit abzuzahlen. Je nach Bonität und Einkommen besteht auch die Möglichkeit, eine längere Laufzeit mit höheren Raten für eine hochpreisige Immobilie zu verwenden.
Als Faustregel gilt, dass die monatliche Kreditrate nicht höher als 40 % des Nettoeinkommens überschreiten sollte. Der Überschuss in Höhe von 60 % sollte für die generelle Lebenshaltung sowie anfallende Reparaturen und Neukauf eingeplant werden.
In jedem Fall sollten Sie die Planung langfristig gestalten, da ihre Finanzierung in der Regel nicht innerhalb weniger Monate getilgt sein sollte. Auch hier empfiehlt es sich diese Faktoren differenziert nach möglichen Veränderungen in Bezug auf Ihre Einnahmen sowie eventuell anfallende Ausgaben und Belastungen betrachten.
Auf der Einkommensseite können dabei ein unerwartetes Erbe, die Auszahlung einer Lebensversicherung oder Schenkungen sein. Sollten Sie bereits jetzt wissen, dass Sie zukünftige Zusatzeinnahmen haben werden, so empfiehlt es sich, mit Ihrem Kreditinstitut die Möglichkeit zur Sondertilgung festzuhalten.
Nachdem Sie eine Entscheidung darüber getroffen haben, wo Sie in Zukunft leben wurden, und ein finanzielles Budget festgelegt haben, kann die eigentliche Suche nach einem geeigneten Eigenheim beginnen. Für die Suche nach Ihrer zukünftigen Wohnung oder dem zukünftigen Haus sollten Sie sich angemessen Zeit einräumen. Optimal wäre es, wenn Sie den Immobilienmarkt für eine gewisse Zeit beobachten und ein Gefühl für die Immobilienpreise in der Wunschregion entwickeln.
Es schadet nicht, wenn Sie zunächst eine eigenständige Suche beginnen und vielleicht haben Sie Glück und finden so eine geeignete Immobilie. Andernfalls haben Sie durch die selbstständige Suchweise einen weiteren Einblick auf den Markt erhalten und können Rückschlüsse ziehen.
Das Immobilienportal-Angebot des Internets auf Immobilienscout24, Immonet, Ebay-Kleinanzeigen und weiteren können die erste Anlaufstelle auf dem Weg Ihrer Suche sein. Klassischerweise werden Immobilieninserate auch in lokalen Zeitungen veröffentlicht. Gerade die ältere Generation nutzen die Annoncen in Zeitungen, um ihr Objekt zu inserieren. Unter allen Umständen sollten Sie die Augen offen halten und sich auch unter Freunden, Bekannten und Arbeitskollegen umhören.
Falls Sie ihren Kauf eher zügiger umsetzen möchten, können Sie sich auch von einem Profi Unterstützung holen. Ein Immobilienmakler vertritt und berät dabei nicht nur Eigentümer, die ihre Immobilie veräußern möchten. Von Kaufinteressenten kann der Makler ebenfalls eingeschaltet werden.
Der Vorteil ist dabei, dass der lokale Makler die Marktsituation und die Preise in Ihrer Wunschregion kennt. In vielen Fällen erfahren Interessierte so vorzeitig von Kaufobjekten, bevor diese im Internet oder in Zeitungen inseriert werden.
Die Kosten für die Beauftragung eines Maklers liegen dabei in der Regel zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises. Für gewöhnlich wird der Immobilienkäufer auch an diesen Gebühren beteiligt, wenn der bisherige Eigentümer den Makler zu Beginn eingeschaltet hat. Daher ist es gleich, ob Sie den Makler direkt beauftragen, da Sie in der Regel ohnehin einen wesentlichen Teil der Kosten tragen müssen.
Wurde durch Sie oder den eingeschalteten Makler ein passendes Objekt gefunden, so sollten Sie möglichst viele Informationen und Angaben über das Objekt an sich, die Umgebung sowie das Grundstück sammeln. Beanspruchen Sie vor der Besichtigung eine Einsicht in das Exposé des Gebäudes. Vor der Besichtigung sollten Sie sich hinlänglich über das Alter, die Größe und Wohnfläche und den baulichen Zustand der Immobilie informieren. Je mehr Angaben Sie vor der Besichtigung gesammelt haben, desto durchdachter können Sie bei diesem Termin Ihren eigenen Plan abarbeiten, die Immobilie wahrnehmen und zielbewusste Fragen anbringen.
Als spannendster Meilenstein im Projekt „Immobilienkauf“ ist für viele die Besichtigung. Es ist zu befürworten, dass Sie sich für diesen Termin möglichst viel Zeit nehmen. Achten Sie darauf benötigtes Hilfsmaterial wie Schreibutensilien oder ein Metermaß mitzunehmen.
Zur Unterstützung bei der späteren Entscheidungsfindung ist es sehr wichtig, einen Fotoapparat oder ihr Smartphone mitzunehmen. In vielen Fällen erzeugt eine Besichtigung sehr viele Eindrücke und die aufgenommenen Bilder oder Videos können Ihnen dabei helfen sich sachlich zu erinnern.
In jedem Fall sollten Sie die Besichtigung am Tag und bei Tageslicht durchführen. So können Sie die Immobilie und dessen Umgebung viel geeigneter wahrnehmen und erkennen augenscheinliche Mängel direkt.
Ungeachtet Ihrer eventuellen Freude über die Erreichung des Zieles – der Kauf der Traumimmobilie – sollten Sie das Objekt ausnahmslos und sachlich auf etwaige Schwachstellen inspizieren. Die bauliche Substanz und die verwendeten Baumaterialien und der energetische Status spielen dabei eine tragende Rolle. Überprüfen Sie, ob die vorhandene Wärme-, Wasser- und Stromversorgung einwandfrei funktioniert oder eventuell in näherer Zukunft erneuert werden muss. Weitere Mängel können feuchte Wände oder ein Wasserschaden sein.
Sollten Sie konkretes Interesse an einer Immobilie haben, so ist zu empfehlen mehrere Termine zu vereinbaren. Haben Sie vor die Immobilie zu kaufen, so ist es ratsam einen Experten hinzuzählen. Dies kann ein befreundeter Architekt oder Bauingenieur sein. Die sichere Variante wäre es einen Gutachter zu beauftragen, der ein entsprechendes Gutachten gegen Gebühr erstellt.
Nach einem häufig längeren und kräftezehrenden Weg von der Planung bis zur Suche und unzähligen Maklergesprächen sind Sie schlussendlich am Ziel angekommen. Die gewünschte Traumimmobilie in passender Lage ist für einen angemessenen Kaufpreis gefunden. Spätestens jetzt, sollten Sie die Baufinanzierung dingfest machen und sich für ein Finanzierungskonzept entscheiden. Grundsätzlich sollten mehrere Angebote miteinander verglichen werden, um das günstigste Baufinanzierungsangebot zu erhalten und somit die wenigsten Zinsen zu zahlen.
Bei der Einholung diverser Offerten ist auf die Laufzeit und Zinsen zu achten. Diese sollten zu Ihrer Lebenskonstellation passen. Für gewöhnlich wird ein Kredit für eine Immobilie als sogenannter Annuitätenkredit angeboten. Hierbei handelt es sich um feste Monatsraten mit Zinsbindungsfrist. Klären Sie, ob diese Darlehensart für Sie infrage kommt oder ein alternatives Finanzierungskonzept besser passt.
Es ist zu empfehlen, dass neben dem Angebot der Hausbank auch Angebote von größeren Vermittlern eingeholt werden. Diese bieten Offerten von unzähligen Kreditinstituten oder Bausparkassen. So lässt sich die passendste und für Sie günstigste Baufinanzierung auf dem Markt finden.
Der Kauf und die Unterschrift
Nachdem Sie sich für einen Finanzierungsanbieter entschieden haben und Ihre schriftliche Zusage erhalten haben, können Sie schon fast Ihre Unterschrift unter den Kaufvertrag setzen. Zuvor erfolgt noch die Beauftragung eines entsprechenden Notars, der den Vertragsentwurf für diese Transaktion aufsetzt.
Auch hier sollten Sie sich bei der Prüfung genügend Zeit nehmen. Es steht Ihnen frei, offene Punkte zu mit dem Notar oder derzeitigen Besitzer zu klären und eine Überarbeitung des Vertrages anzufordern. Gerade im Hinblick auf die bisherige Einrichtung des Besitzers, die Sie eventuell übernehmen möchten, sollte hinreichend und gesondert eingegangen werden. Diese zählen nicht zum eigentlichen Kaufpreis und würden diesen sowie die darauf anfallende Grunderwerbsteuer unnötig erhöhen.
Wurde eine beiderseitige Einigung gefunden, so wird der Kaufvertrag unter notarieller Beobachtung unterschrieben. In diesem Moment treten sämtliche Rechte und Pflichten in Bezug auf die Immobilie auf Sie über. Der vollständige Abschluss des Kaufgeschäfts erfolgt jedoch wenige Wochen danach durch den Grundbucheintrag.
Um das Risiko eines platzenden Notartermins und einem unnötigen Beginn der Finanzierung zu minimieren, sollten die Termine mit dem Notar und dem Kreditvertrag miteinander abgestimmt sein. Diese sollten nicht über 2 Wochen voneinander entfernt liegen, damit Sie im Ausnahmefall das gesetzliche Widerspruchsrecht (14 Tage) für den Kreditvertrag geltend machen können.