Die wachsende Nachfrage nach einer eigenen Immobilie steigt bei Familien, aber auch allen anderen Personengruppen. Neben der Urbanisierung und dem Bevölkerungszuwachs in engbesiedelten Städten sind gerade Mehrfamilienhäuser auf dem Land mit ausreichend viel Platz bei Familien gefragt. Häufig findet sich jedoch keine passende Immobilie und somit wächst ebenfalls der Bedarf an Bauland. Folglich sind gerade die Preise in den Städten oder im nächstgelegenen Umland gestiegen. Daher könnte die aktuelle Zeit besonders lukrativ für Besitzer von Baugrundstücken.
Für eine Veräußerung des eigenen Baulandbesitzes, ist es wichtig den genauen Ablauf, Besonderheiten und Richtlinien zu kennen. Nachfolgend erklären wir Ihnen, wie Sie den eigenen Landbesitz verkaufen können und worauf man achten sollte.
Bauland - Definition
Ein Grundstück wird als Bauland angesehen, wenn es mit einer Immobilie bebaut werden kann. Maßgebend ist hierbei, dass dieses im Flächennutzungsplan und somit dem Planungsinstrument der Gemeinde bzw. des Staates zur Bebauung freigegeben und eingetragen ist. Darüber hinaus gilt Selbiges für den Bebauungsplan (B-Plan) der jeweiligen Gemeinde. In diesem muss das Grundstück ebenfalls entsprechend gekennzeichnet sein oder werden. Darüber hinaus existiert die Einstufung als sogenanntes fertiggestelltes nutzbares Bauland oder Rohbauland.
In manchen Fällen kann ein Grundstück oder eine Landfläche zwar im Flächennutzungsplan vorhanden, aber (noch) nicht im Bebauungsplan der Gemeinde vermerkt sein. Dies wird als Bauerwartungsland und somit als zukünftig zur Bebauung nutzbares Land angesehen. Sollte zu einem Grundstück noch kein Bebauungsplan existieren, mit dem festgelegt wurde, wie ein Besitzer dies zur Bebauung nutzen könnte, so sollte eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauordnungsamt bzw. der Bauaufsichtsbehörde gestellt werden. Dieser muss nicht zwingend von einem Architekten oder anderen Bauexperten gestellt werden. Zur Einholung der Bauvoranfrage genügt eine Vollmacht des derzeitigen Eigentümers sowie konkretes Interesse am Kauf.
Die Art des Baulands
Durch die Bauvoranfrage wird durch die ausstellende Behörde ermittelt und bestätigt, um welche Grundstücksart es sich handelt. Zum Verkauf eines Baugrundstücks ist es daher ratsam, dass Ihnen bekannt ist, welche Vorzüge der potenzielle Neubesitzer durch den Erwerb haben wird. Dies sorgt für eine optimale Argumentationsgrundlage, wenn es um die Präsentation und Preisverhandlung geht. Da es verschiedene Arten von Baugrundstücken gibt, ist es ohnehin wichtig zu wissen, wie das eigene Bauland eingestuft wird.
Brachland
Hierbei handelt es sich zumeist um Grundbesitz aus landwirtschaftlicher Herkunft. Die Begrifflichkeit beschreibt den Umstand, dass die Fläche brachliegt und somit auch für landwirtschaftliche Zwecke nicht weiter genutzt wird oder nutzbar ist. Dies resultiert häufig aus einer schlechten Qualität des Bodens. Überdies kann es einen längeren Aufwand nach sich ziehen, das Bauland in eine bessere Grundstücksart umzuwandeln und dies bescheinigt zu bekommen. Die niedrigere Qualität in Verbindung mit einem längeren Prozess bis zur Bebaubarkeit wirken sich für gewöhnlich preismindernd und nachfragehemmend aus.
Bauerwartungsland
Die Kennzeichnung des Baugrundstückes erfolgt nur im Flächennutzungsplan der jeweiligen Gemeinde, nicht im Bebauungsplan. Dabei handelt es sich um ein Bauland, welches aufgrund der Gegebenheiten zukünftig bebaubar sein dürfte. Das Bauerwartungsland wird somit zwischen Ackerland und dem vollumfänglichen Bauland eingestuft. Es ist somit höherwertig als reines Ackerland, jedoch besteht noch keine Zulassung für Bautätigkeiten.
Bauland
Die rechtliche Voraussetzung zur Einstufung als Bauland ist, dass dieses eindeutig im Flächennutzungsplan und Bebauungsplan als selbiges ausgewiesen wurde oder sich aufgrund der Position im Einzugsbereich von bereits bestehendem Bauland befindet. Es ist nicht festgelegt, dass es sich um ein alleinstehendes Grundstück handeln muss, sondern das Bauland kann ebenfalls aus einigen zusammengehörenden Grundstücksteilen bestehen. Eine weitere Voraussetzung ist, dass es sich um ein erschlossenes Grundstück handelt.
Erschlossenes Grundstück
Um das Merkmal eines erschlossenen Grundstücks zu erhalten, müssen verschiedene Anforderungen erfüllt sein. Diese legen in der Regel fest, dass das Grundstück an das lokale Straßen- und Wegenetz angebunden ist und die Energieversorgung mit Strom und Wasser gewährleistet ist. Zudem muss das Grundstück ebenfalls an das Abwassernetz angebunden sein. Je nach Lage können weitere Anbindungen erforderlich sein oder infrage kommen wie eine entsprechende Telefon- und Internetleitung sowie zum Wärmenetz. Sollten nicht alle Kriterien erfüllt sein, so handelt es sich um ein sogenanntes Teil-erschlossenes Grundstück. Für Kaufinteressenten ist diese Form des Grundstücks häufig attraktiver, da keine weiteren bzw. geringere Erschließungskosten für das Grundstück anfallen. Dennoch kann es sein, dass die Anbindung noch nicht aktiv ist. Je nach Vorgabe der Behörde kann ein Grundstück bereits als erschlossenes Grundstück eingestuft werden, wenn es sich in unmittelbarer Entfernung (z. B. 100 – 150 m) zum vorgenannten Versorgungsnetz befindet. Die Kosten zur Erschließung der Differenzstrecke müssten vom jeweiligen Besitzer getragen werden.
Teil- oder nicht-erschlossenes Grundstück
Ein Grundstück, welches nur an teile des lokalen Versorgungsnetzes angebunden ist, wird als teilerschlossen eingestuft. Ist keine direkte Anbindung zu den vorgegebenen Leitungen vorhanden, so ist dieses als nicht erschlossen einzuordnen. In beiden Fällen müssen die jeweiligen Anschlusskosten an das öffentliche Straßennetz sowie Versorgungsnetz in der Bauplanung mitberücksichtigt werden.
Rohbauland
Ein nicht erschlossenes Grundstück, welches somit nicht an das lokale Netz für Energie, Wasser, Abwasser und die öffentlichen Straßen angeschlossen ist, wird als Rohbauland bezeichnet. Aus Verkäufersicht kann unter diesen Voraussetzungen entschieden werden, ob der Erschließungsaufwand vor dem Verkauf noch investiert wird und somit ein höherer Grundstückswert erzielt wird oder ein niedrigerer Verkaufspreis hinnehmbar ist.
Fertiges freies Bauland
Es handelt sich beim sogenannten Fertigbauland um Grundstücke, die unverzüglich baubereit sind. Die notwendige Erschließung an das Netz der Gemeinde oder Stadt ist gegeben und bescheinigt. Die Ersparnisse hinsichtlich der Erschließungskosten sind somit im Verkaufspreis mit inbegriffen und führen zu einem Wertzuwachs der Grundstücksfläche. Der zeitliche Aspekt und die schnelle Möglichkeit den Traum von den eigen vier Wänden in die Tat umzusetzen, führt zu einer hohen Nachfrage nach fertigem Bauland, trotz eventuell höheren Kaufpreisen.
Bebautes Grundstück
Ein bebautes Grundstück ist eine Landfläche, auf der sich bereits ein oder mehrere Gebäude befinden. Für die Planung eines Bauprojektes ist daher vorab zu definieren, ob die vorhandenen Gebäude weiterhin erhalten bleiben sollen oder gar ein Abriss infrage kommt. Die möglichen Kosten und die vorhandene Einschränkung führen in der Regel zu einem vergleichsweise niedrigeren Verkaufspreis als bei fertigem freiem Bauland.
Vom Ackerland zum Bauland
Nur Grundstücke, die auch im Bebauungsplan als bebaubar eingestuft werden, dürfen auch schlussendlich zur Errichtung einer Immobilie genutzt werden. Die nicht erschlossenen Landflächen oder das Bauerwartungsland ist in der Wertermittlung des Grundstücks nachteilig anzusehen.
Um das Grundstück zu einem Baugrundstück umzuwandeln, sollten vorrangig die jeweiligen Kriterien der Bauaufsichtsbehörde geprüft und nachgeholt werden. In der Regel handelt es sich dabei um die Erschließung des Grundstücks. Die jeweilige Gemeinde oder das Versorgungsunternehmen veranlasst in der Regel die Anbindung des Grundstücks an das Straßen- bzw. Versorgungsnetz. In jedem Fall ist die Umwandlung von der Zustimmung der lokalen Gemeinde abhängig. Das Gebiet, in dem sich das Grundstücks befindet muss von dieser als Bauland ausgewiesen werden. Ein häufiger Grund ist die vorhandene Nachfrage nach Baumöglichkeiten, da entsprechend Mangel oder Überlastung in anderen Arealen besteht.
Mithilfe der Beantragung eines Umlegungsverfahren können Immobilienbesitzer die Umwandlung bzw. Neueinordnung des eigenen Grundstücks in die Wege leiten. Dazu erfordert es eines schriftlichen Antrags nebst Details zum Grundstück und der Begründung für den Änderungswunsch. Die Entscheidung darüber wird generell im Gemeindeamt anlässlich einer Gemeinderatssitzung getroffen und erfolgt vorrangig unter Berücksichtigung der Gemeindeinteressen. Die häufigsten Kriterien sind dabei, der langfristige Plan der Gemeinde oder Stadt bezüglich dieses Gebiets, die Prüfung möglicher Beeinträchtigungen nächstgelegener Grundstücke sowie Klärung der Wertsteigerung des Baulandes durch die Erschließung oder andere Maßnahmen.
Wert des Grundstücks ermitteln
Die Ermittlung des Grundstückswertes ist vorwiegend bei unbebauten Grundstücken mit einer aufwendigeren Betrachtungsweise verbunden. Bei bebauten Grundstücken ergibt sich häufig eine erste Tendenz der Nutzungsart durch den jeweiligen Zweck der Immobilie. Daher ist Eigentümern der reelle Wert des eigenen Besitzes zumeist nicht vollständig bekannt.
Um den Wert beispielsweise für eine Veräußerung des Grundstücks zu bestimmen, können verschiedene Herangehensweisen verwendet werden. Der einfachste, aber geläufigste Ansatz ist es, einen Gutachter zu beauftragen. Außerdem besteht die Möglichkeit eine eigenständige Recherche und Berechnung anhand der zugrunde liegenden Daten und Richtwerte. Die zentralsten Kennzahlen sind dabei der Bodenrichtwert und der Verkehrswert.
Bodenrichtwert
Mittels des Bodenrichtwert wird festgesetzt, wie hoch die Steuerlast des Grundstücks ist. Gleichzeitig wird dieser Wert von Gutachtern oder Immobilienmaklern zur Abschätzung des Grundstückswert verwendet. Der Bodenrichtwert unterliegt einer jährlichen Anpassung durch die zuständige Städte- oder Gemeindebehörde. Anschließend wird der ermittelte Wert öffentlich bekannt gegeben und als Berechnungsgrundlage zur steuerlichen Bemessung verwendet. Gerade für planende Unternehmen stellt dieser Wert eine Entscheidungsgrundlage dar, ob das Gebiet sich für eine Niederlassung eignet. In Bezug auf einen Privatkauf eines Baulands dient dies nicht ausschlaggebend zur Berechnung der Steuern.
Verkehrswert (Marktwert)
Der Verkehrswert stellt einen gemittelten Vergleichswert der vorherigen Verkaufspreise in einem Gebiet dar. Durch eine höhere Anzahl an Verkäufen in einer Region steigt die Genauigkeit der jeweiligen Schätzung des Verkehrswertes, da Grundstücke oder Immobilien mit ähnlichen Kennzahlen zurate gezogen werden können. Im Baugesetzbuch (BauGB) § 194 ist der Verkehrswert inkludiert. Ein beauftragter Gutachter oder Immobilienmakler ermittelt ihn und setzt diesen fest.
Eine weitverbreitete Ermittlungsmethode ist dabei, die umliegenden Grundstücke in Relation zu setzen und einen Vergleichswert zu bilden. Das sogenannte Vergleichswertverfahren basiert auf den jeweilig erreichten Verkaufspreis.
Im Gegensatz dazu wird im Rahmen eines Ertragswertverfahrens oder Sachwertverfahrens berücksichtigt, welche weiteren Werte (z. B. Immobilien) sich auf dem Grundstück befinden. In der Regel weisen unbebaute Grundstücke keine Ertrags- oder Sachwerte auf. Wertmindernd können jedoch in Einzelfällen Ruinen oder winzige Bauten sein, die sich auf dem Grund befinden. Mittels des Ertragswertverfahren wird berechnet, welche möglichen Einnahmen durch Miete oder Nutzung erzielt werden können. Das Sachwertverfahren berücksichtigt die Wertsteigerung durch eine Errichtung der zukünftigen Immobilie auf dem Grundstück.
Handlungsmöglichkeiten prüfen
Wenn Sie im Besitz eines Grundstücks mit einer großen Fläche sind, könnte es in Betracht gezogen werden, dieses aufzuteilen. Der Vorteil daran wäre, dass eine Erweiterung der Zielgruppe erreicht werden könnte und somit eine höhere Nachfrage nach Ihrem Grundstück besteht. Daneben könnten höhere Einnahmen generiert werden, wenn statt einem Grundstück gleich zwei oder mehrere veräußert werden. Je nach geltendem Landesrecht im Bundesland existieren hier unterschiedliche Rechtsprechungen, die teilweise zur vorherigen Genehmigung einer Aufteilung des Grundstücks verpflichten. Ein Einblick in die jeweilige Landesbauordnung kann dabei hilfreich sein, da die entsprechende Verordnung hier zu finden ist. Alternativ könnte die zuständige Baubehörde diesbezüglich angefragt werden.
Um eine entsprechende Aussage und Entscheidung treffen zu können, benötigt die Baubehörde verschiedene Unterlagen wie Grundrisse, Umrisse und Grunddienstbarkeiten sowie Angaben zu den nächstgelegenen Grundstücken. Wurden alle Anforderungen der Behörde erfüllt, so stellt die Behörde eine entsprechende Genehmigung zur Aufteilung aus. Generell ist es ratsam, die Baubehörde bei der Planung einer Teilung des Grundstücks zu kontaktieren, da selbst ohne eine landesrechtliche Genehmigungspflicht dennoch Gesetze des Bundeslands oder Deutschlands zu beachten sind.
Die Zielgruppe für den Verkauf finden
Abhängig von der jeweiligen Bebaubarkeit trifft das zu verkaufende Baugrundstück auf eine bestimmte Zielgruppe zu. Für Familien und Einzelpersonen sind gerade kleinere Grundstücke interessant, um ein geplantes Ein- oder Zweifamilienhaus zu errichten. Größere Baugrundstücke eignen sich dagegen für Investmentunternehmen, Einzelinvestoren oder Bauträger, da für diese gerade der Bau von Mehrfamilienhäusern lukrativ ist. Gerade Grundstücke, die direkt bebaubar sind, lassen sich zügig veräußern. Die passende Käufergruppe zu finden setzt ebenfalls ein ansprechendes Exposé voraus, mit dem die Immobilie beworben werden kann. Je nach Zielgruppe kann dann ein passender Weg gefunden werden, um die Immobilie zu inserieren oder anzubieten.
Den richtigen Käufer für Ihr Bauland finden
Die entscheidenden Vorbereitungen wurden getroffen und Sie konnten die Art des Baulandes sowie den Wert ermitteln, dann beginnt spätestens jetzt die Verkaufsplanung. Der angenehmste und häufig zügigste Weg ist es, einen Immobilienmakler einzuschalten. Die entsprechend anfallenden Kosten sind in jedem Fall in der Kalkulation zu berücksichtigten und teilweise nachteilig auszulegen. Neben dem Kosten- / Nutzen-Vergleich sollten Sie in jedem Fall darauf achten, Gewissheit darüber zu haben, dass es sich um einen seriösen und vertrauenswürdigen Immobilienmakler handelt.
Eine weitere Alternative stellen Online-Immobilienportale oder Zeitungsanzeigen dar. In vielen Fällen können die Inserate auf Webseiten kostenlos geschaltet werden und sind dementsprechend vergleichsweise günstiger als Zeitungsinserate. Beide Möglichkeiten haben in jedem Fall ihre Daseinsberechtigung, da jeweils unterschiedliche Zielgruppen angesprochen werden.
Unterlagen vorbereiten
War das eigene Immobilieninserat oder der beauftragte Immobilienmakler erfolgreich und ein passender neuer Besitzer wurde gefunden, so sind zur Abwicklung des Kaufvertrages einige Formalitäten für beide Parteien zu bewältigen. Um die Finanzierung der Bank abschließend zu klären benötigt der Kaufinteressierte diverse Unterlagen oder möchte diese aus persönlichem Interesse einsehen. Als zentralster Auskunftgeber dient dabei das Grundbuch. Ein entsprechender Auszug des Grundbuchs ist dabei in jedem Fall notwendig, um etwaige Belastungen oder Besonderheiten des Grundstücks einsehen zu können. Gleichzeitig sollte eine Einsicht in den Flächennutzungsplan sowie Bebauungsplan und das Baulastenverzeichnis vorbereitet und bei der zuständigen Behörde angefragt werden. Der Kreditgeber benötigt zudem häufig eine Liegenschaftskarte oder Flurkarte sowie einen Nachweis über den Erschließungsstatus des Grundstücks und eine Aufstellung etwaiger Altlasten.
Steuern & Kosten
Für die Veräußerung eines Grundstückes fallen diverse finanzielle Belastungen dar. Glücklicherweise (aus der Sicht des Verkäufers) sind diese vorrangig vom neuen Besitzer zu tragen. Hierzu zählen die Grundsteuer, Spekulationssteuer sowie für gewöhnlich etwa 50 % der Maklergebühren, sofern einer eingeschaltet wurde. Die Kosten des Notars und des Gerichts sind zudem vom Käufer zu tragen. Diese betragen in zumeist 1,5 % des festgelegten Kaufpreises.
Ist das Grundstück zusätzlich mit einer Hypothek belastet, so fallen weitere Kosten an, wenn das Bauland verkauft wird, bevor die vereinbarte Laufzeit des Darlehens erreicht ist. Durch die frühzeitige Tilgung des Kredites ist das Kreditinstitut dazu befugt einen Schadensersatz – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung – einzufordern. Sollte eine Grundschuld bestehen, so ist diese ebenfalls vom derzeitigen Besitzer zu leisten und auszugleichen.
Sofern sich das Grundstück weniger als 10 Jahre in Ihrem Besitz befindet, ist im Falle eines Verkaufes die sogenannte Spekulationsfrist zu leisten. Die Spekulationsfrist findet im deutschen Steuerrecht in der Regel Anwendung bei höherwertigen Sachwerten. Neben Aktien oder älteren Geldstücken vorrangig im Bereich von Immobilien oder Grundstücken. Die Steuerbemessungsgrundlage ist dabei der erreichte Gewinn durch das Verkaufsgeschäft. Gleichzeitig wird diese nur erhoben, wenn Sie einen Sachwert innerhalb der vorgenannten Frist von 10 Jahren erworben und wieder veräußert haben. Im Bereich der Immobilien kann die Zahlung der Spekulationsfrist jedoch umgangen werden. Sollte die Immobilie innerhalb der letzten beiden Jahre durch den Eigentümer selbst bewohnt worden sein, so wird keine Steuerzahlung fällig.
Anders verhält es sich jedoch bei unbebauten Grundstücken. Sofern Sie das Baugrundstück kürzer als 10 Jahre besessen haben und durch das Veräußerungsgeschäft einen Gewinn erzielen könnten, so wird in jedem Fall die Spekulationsfrist fällig. Es ist folglich nicht möglich, ein unbebautes, aber fertiges Bauland für Wohnzwecke zu verwenden. Eine Begünstigung ist ausschließlich vorgesehen, wenn der Sachwert zur Eigennutzung vorgesehen war.
Die steuerliche Ermittlung und Festsetzung erfolgt auf Grundlage des sogenannten Bewertungsgesetzes (BewG). Die entsprechende Aussage wird dabei unter § 145 getroffen. Der Erlös ist dabei nicht lediglich durch die Differenz zwischen ursprünglichem Kaufpreis und dem neuen Kaufpreis zu erhalten. Daneben werden etwaige Aufwendungen für die Beauftragung des Immobilienmaklers bzw. Notars sowie Kosten für den Grundbucheintrag und Verkaufsvorbereitung (Inserate, Fahrtwege etc.) steuermindernd abgezogen.
Die zusätzlichen Einnahmen durch den Verkauf des Baugrundstücks müssen in der jährlichen Steuererklärung aufgeführt werden. Aus diesem Grund beeinflussen auch die sonstigen Einkommensverhältnisse des Steuerpflichtigen die Höhe der Spekulationssteuer. Bei der Planung des Verkaufes sollten daher sämtliche Kosten und steuerlichen Belastungen mit Einbezogen werden und im besten Fall direkt bei der Festlegung des veranschlagten Kaufpreises hinzugedacht werden.