Die Beauftragung eines Immobilienmaklers erfolgt in vielen Fällen etwas ungern. Gleichwohl, ob Sie den Verkauf einer Immobilie anstreben, ein neues Haus erwerben möchten oder einfach auf der Suche nach einer geeigneten Mietwohnung sind, die Beauftragung des Maklers kann sinnvoll sein.
Ein fachkundiger Immobilienmakler kann Ihren Stress nehmen, wenn Sie ihre Immobilie kurzfristig zum höchstmöglichen Preis veräußern möchten. Zwar lassen sich mit privaten Inseraten zu Beginn ein Teil der anfallenden Kosten einsparen, jedoch ist es unklar, ob diese wieder wegfallen, weil dadurch ein niedriger Verkaufspreis erzielt wird.
Der Berufstitel „Immobilienmakler“ ist in Deutschland ungeschützt. Darüber hinaus muss für die Aufnahme der Tätigkeit keine fachliche Qualifikation, Erfahrung oder Referenz vorliegen. Bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers ist es daher unumgänglich, die fachliche Kenntnis und eine vorliegende Berufserfahrung zu prüfen. Das Einkommen des Maklers ergibt sich rein aus der bei Abschluss eines Vertrages erzielten Provision.
Die Tätigkeitsfelder des Maklers können dabei je nach Verkaufsgrundlage variieren. So können die Aufgaben bei einem regulären Hausverkauf andere sein als beispielsweise bei einem Kapitalanlagenverkauf oder der Veräußerung einer Grundstücksfläche.
Zu Beginn der vielen Aufgaben steht häufig die Bewertung des Marktwertes des betreffenden Objektes. Zielsetzung und Abschluss der Tätigkeit ist der Vertragsabschluss sowie die Schlüsselübergabe an die neuen Besitzer bzw. Bewohner.
Bevor eine Immobilie inseriert oder interessierten Personen angeboten wird, erfolgt die sogenannte Verkaufsvorbereitung. Dabei ermittelt der Makler qualifiziert den sachlichen Wert der Immobilie sowie den Preis, für den die Immobilie auf dem lokalen Markt angeboten wird. Außerdem stellt der Immobilienmakler alle für den Verkauf relevanten Unterlagen zusammen und bereitet diese im Sinne des erstellten Vermarktungskonzepts auf. Dazu gehört es auch, dass ein Exposé erstellt wird. Das Exposé stellt sich aus faktenbasierten und informierten Inhalten zusammen, die das Kaufinteresse wecken sollen. Auch der bauliche Grundriss und die entsprechende eine Darbietung des Gartens sind von Nöten.
Einen wichtigen Einfluss haben darüber hinaus professionelle Fotos der Immobilie. Die sollen dazu beitragen, dass diese ansprechend wirken und die Neugier der Kaufinteressenten wecken. Grundvoraussetzung dafür ist eine professionelle Kamera, die meist in Privathaushalten nicht zu finden ist. Dazu kommt das benötigte Wissen zum Umgang mit der Kamera und welche Teile der Immobilie auf welche Art in Szene gesetzt werden müssen. Hilfreich kann dabei auch weitere technische Ausstattung wie ein Stativ oder eine Luftdrohne sein. Bildaufzeichnungen aus der Luft oder der Vogelperspektive können das Gebäude besonders gut hervorheben. Für eine passende Kulisse muss das zu verkaufende Gebäude selbstverständlich entsprechend gepflegt und aufgeräumt sein. Außerdem ist es ratsam, die Bilder in einem geeigneten Blickwinkel sowie unter stimmigen Lichtverhältnissen anzufertigen. Das gepflegte äußere Erscheinungsbild geht auch mit der Verschönerung des Gartenbereichs oder dem Entfernen unschöner Blätter von einem Baum einher.
Um die produzierten Fotos höherwertiger anfertigen und auch die Besichtigung in schönem Glanz erfolgen zu lassen, bieten manche Immobilienmakler ein „Home-Staging“ an. In diesem Fall wird die unvermietete und unbewohnte Immobilie vom Immobilienmakler mit Mustermöbeln und Dekoartikeln eingerichtet. Zum Abschluss werden die Bilder vor dem Einfügen in das Exposé mittels Bildbearbeitung oder professionellen Fotografen überarbeitet.
Auf diversen Immobilienportalen und den Webseiten der Makler kann in der heutigen Zeit zudem ein virtueller Rundgang gemacht werden. Auch dies liegt im Verantwortungsbereich des Maklers. Dies unterstützt den Kunden bei der Auswahl eines Objektes schon während der Erstinformation. Mit Hilfe des 3-D-Rundgangs können auch unnötige Besichtigungstermine eingedämmt werden, denn häufig erkennt der virtuelle Besucher mit dieser Technologie bereits, ob das Objekt grundlegend infrage kommt.
Sind alle Informationen zusammengestellt und die Unterlagen zur Präsentation des Objektes kreiert, kann das Angebot potenziellen Käufern angeboten werden. Die individuelle Beratung von Interessierten gehört ebenso zum Aufgabenbereich wie die Vorbereitung der Immobilie für spätere Besichtigungstermine.
So ist zu erkennen, dass der professionelle Verkauf von einem Haus oder einer Wohnung anspruchsvollere Themengebiete anfallen, als bei einem rein privaten Verkauf. Der Immobilienmakler sollte die geeignete Organisation, Berufserfahrung sowie die Fachkenntnis mitbringen. Mit Hilfe entsprechender Computer-Software sowie technischen Gadgets können anfallende Aufgaben urteilssicher erledigt werden und einen Mehrwert leisten. Neben dem Verkaufs- oder Vermietungsprozess kann der Makler bei Themen wie Rentenmöglichkeiten mit Immobilien spezifische Ergebnisse liefern.
Auch Behördengänge zu den entsprechenden Ämtern und öffentlichen Institutionen können mit Hilfe des Maklers verkürzt werden. Da dies eine regelmäßige Tätigkeit des Maklers darstellt, besitzt dieser häufig gute Kontakte, um beispielsweise einen Energieausweis mit kürzeren Bearbeitungszeiten zu erlangen.
Der erste Weg von potenziellen Käufern ist zumeist über das Onlineangebot der sogenannten Immobilienportale. Den meisten Maklern ist dies bewusst und so werden häufig die angebotenen Objekte dort inseriert. Dennoch lohnt sich ein Blick in lokale Zeitungen, denn nicht jedes Angebot landet im Netz und so sind dort gerade spezielle Gebäude im hochpreisigen Bereich inseriert. Kann der Immobilienmakler auf eine längere Berufslaufbahn zurückblicken und ist bereits seit langer Zeit in seinem Gebiet verwinkelt, so können diese in vielen Fällen auf Bestandskunden und eine große Kundenkartei zurückgreifen, denen passende Immobilie zuerst angeboten werden. Auch vorhandene und eigenständige Börsen für Immobilien können zum Service des Maklers gehören, sodass das gesamte Portfolio des Maklers aufgezeigt wird und die Verkäufe gefördert werden.
Der Fortschritt der Digitalisierung macht auch nicht vor der Immobilienbranche halt. Für Verkäufer einer Immobilie gibt es heutzutage Web-basierte Informationsplattformen mit denen der Eigentümer die Aktivitäten rund um die Veräußerung seiner Immobilie zu jeder Zeit überwachsen kann. Auch Angaben zu den Klickzahlen und den Seitenaufrufen sowie Anfragen können eingesehen werden.
Die Immobilienbewertung des Maklers hat die Zielsetzung den marktkonformen Preis einer Immobilie oder eines Grundstücks zu ermitteln. Dabei erfolgt die Bewertung anhand einer Verknüpfung des Sachwertverfahrens und Vergleichswertverfahrens. Handelt es sich um eine Immobilie, die zur Vermietung vorgesehen ist, so wird zusätzlich der sogenannte Ertragswert bestimmt. Dies betrifft den Wert der Immobilie in Bezug auf die zu erwartenden Vermietungserträge. In der Regel nutzt der Immobilienexperte dabei eine spezielle Software um, auf Datenbanken zuzugreifen und Vergleichswerte zu erhalten. Außerdem werden alle relevanten Fakten zusammengetragen und als Berechnungsgrundlage für die Bewertung genutzt. Zusätzlich wird der lokale Markt analysiert und der ermittelte Wert entsprechend auf Marktpreisniveau festgesetzt.
Ist die Verkaufsvorbereitung des Maklers erfolgreich gewesen und es besteht ein konkretes Interesse an dem Erwerb einer Immobilie durch einen Kunden, so fallen weitere Aufgaben für den Makler an. Nachdem die Besichtigungen koordiniert und durchgeführt worden sind und ein Käufer gefunden wurde, wird in der Regel über den angesetzten Preis verhandelt. Grundsätzlich wird bei Vermarktung und dem Inserieren der Immobilie ein Preis angegeben, dennoch ist es gängige Praxis, dass durch den Kaufinteressenten dieser im Rahmen der Preisverhandlung reduziert werden soll. Selbsterklärend setzt sich der Immobilienmakler für die Interessen seines Auftraggebers ein. Ausschlaggebend für die Kompetenz des Maklers sind in diesem Fall vorhandene und aussagekräftige Argumente sowie Verhandlungsgeschick. Mit Hilfe der guten Kenntnis über die Immobilie kann sich der Makler einen Vorteil verschaffen und gute Überzeugungsarbeit leisten.
Wurde eine Einigung bezüglich des Kaufpreises erzielt, so erfolgt im nächsten Schritt die Überprüfung der Zahlungsfähigkeit des Kaufinteressenten. Die Bonitätsprüfung erfolgt in der Einholung diverser Auskünfte bei den einschlägigen Auskunfteien sowie einer qualifizierten Zusage zur Finanzierung, welche Bezug nehmend auf die vorliegende Immobilie ausgestellt wurde. In diesem Arbeitsschritt zeigt sich die vollständige Geschicklichkeit des Maklers. Durch die Lieferung sattelfester Nachweise kann die Sicherheit zur Zahlung des Kaufpreises unterlegen und der Verkäufer beruhigt werden.
Ist die Zahlung der Immobilie gesichert und es wurde eine Einigung über den Kaufpreis erreicht, so kann der Notar beauftragt werden, um einen entsprechenden Entwurf des Kaufvertrages aufzusetzen. Der Makler steht dabei in enger Abstimmung mit dem Notar und liefert diesem alle relevanten Auskünfte über den Kaufgegenstand. Ein weiteres Indiz für die Fachkundigkeit des Maklers ist das vorhandene Wissen in rechtlichen Themen, wie dem Vertragsrecht bei Immobilien. Die Aufgabe des Maklers ist es darüber hinaus auf mögliche Problemquellen und Haftungsursachen zu achten und diese zu benennen und verhindern.
Die Voraussetzung für einen gezeichneten Kaufvertrag ist eine vorherige Einigung beider Parteien über alle wesentlichen Punkte. Der Makler fördert eine Einigung beider Parteien durch das Angebot einer Vorbesprechung zum Kaufvertrag, um Klärungspunkte auf kurzem Wege zu lösen.
Ist eine Einigung bezüglich der Inhalte des Vertrages gefunden, so findet der Termin zur Unterschrift beim Notar statt. Auch dieser wird vom Immobilienmakler begleitet, da er mit seiner Erfahrung den Kunden in einer nicht alltäglichen Situation unterstützen kann. Der Kaufvertrag wird vom Notar behutsam vorgelesen und die einzelnen Punkte benannt. Daraufhin räumt der Notar etwaigen Fragen Raum ein und legt den Vertrag zur Unterschrift dem Käufer und Verkäufer vor.
Der Kaufvertrag ist unterschrieben und die Schlüssel- sowie Immobilienübergabe findet statt. Selbstverständlich unterstützt Sie der Makler auch nach Abschluss des Vertrags bis hin zur vollständigen Abwicklung des Kaufes. Durch die alltägliche Arbeit des Maklers sind ihm die Anforderungen an eine Gebäudeübergabe bekannt und er sorgt dafür, dass diese reibungslos durchgeführt wird. Für gewöhnlich wird bei der Übergabe ein Protokoll erstellt und eine Checkliste verwendet, um relevante Kriterien nicht zu vergessen.
Die Kosten für die Beauftragung des Immobilienmaklers – die sogenannte Courtage – wird durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt. Die Paragrafen 652b sowie 655 regulieren die Preiserhebung des Immobilienmaklers. Die Erhebung der fälligen Provision erfolgt dabei jedoch durch den Makler selbst. Neben den gesetzlichen Bestimmungen ist die Provisionshöhe davon abhängig, ob angemessene marktkonforme Verkaufspreise zugrunde liegen und ob diese erst bei Abschluss eines Kaufgeschäftes ausgelöst wird. Es lässt sich daher festhalten, dass die Provision berechnet wird, sobald die Vermittlung zwischen Kaufinteressent und Verkäufer oder Mieter und Vermieter zu einem unterschriebenen Vertrag geführt haben.
Die Wahl des passenden Maklers obliegt dabei dem Auftraggeber. Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren, dessen Besitzer den Makler beauftragt hat, so müssen Sie mit diesem Kontakt aufnehmen.
Als Voraussetzung für eine anfallende Provision geltenden folgende Sachverhalte:
Das Vertragsverhältnis zwischen Auftraggeber und Makler bedarf nicht der Schriftform. Dennoch ist dies an einige Bedingungen geknüpft. So muss vor der Erhebung der Provision die Provisionserzielungsabsicht offen mitgeteilt werden. Sofern diese bekannt ist und der Kaufinteressent oder Verkäufer die Dienste des Maklers weiter beansprucht, gilt dies als Bestätigung der Geschäftsbedingungen des Immobilienmaklers. In manchen Fällen wird hierzu ein sogenannter Maklervertrag angeboten. Mit der reinen Besichtigung einer inserierten Immobilie oder der Anforderung eines Exposés ist noch keine Beauftragung des Maklers erfolgt.
Lange Zeit herrschte Uneinigkeit darüber, wer schlussendlich die Maklerprovision zu zahlen hat. Zum 01.06.2015 wurde jedoch eine Rechtsprechung verabschiedet, die reguliert, dass die Kosten des Maklers bei einer Vermietung von dem zu tragen sind, der ihn beauftragt hat. Anders sieht es hingegen bei einem Kaufgeschäft für Immobilien aus. Hier ist es grundsätzlich möglich, dass der Makler zwei Verträge mit dem Käufer und Verkäufer. Gerade in dicht besiedelten Metropolen ist es nicht ungewöhnlich, dass die Maklerprovision vom Käufer übernommen wird. Die jeweilige Landesregelung der Bundesländer bildet die Richtlinien zur Höhe und der Aufteilung der Provision. Ab dem 23. Dezember 2020 gilt jedoch ein neues Gesetz zur Aufteilung der Maklercourtage. Wurde der Makler vom Verkäufer beauftragt, so muss dieser mindestens 50 % der Provision übernehmen.
7,14 % vom Verkaufspreis:
6,25 % vom Verkaufspreis:
5,95 % vom Verkaufspreis:
In den Bundesländern Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Thüringen Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen kann die Provisionshöhe je nach Region abweichen.
Die Provision für den Immobilienmakler kann durch den Vermieter innerhalb der Einkommenssteuererklärung geltend gemacht werden. Diese zählt zu den anrechenbaren Werbungskosten.
Wenn Sie einen Makler zur Mietwohnungssuche beauftragt haben, kann die Maklercourtage ebenfalls unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer abgesetzt werden. Wenn Sie auf Grund der Aufnahme einer neuen Arbeitsstelle umziehen müssen oder berufsbedingt auf eine zweite Wohnung in einem anderen Wohnort angewiesen sind, kann die Steuer geltend gemacht werden. Das Finanzamt prüft dabei, ob das betriebliche Interesse des Arbeitgebers vorliegt oder der Mitarbeiter lediglich versetzt wurde. Leider ist bei einem privaten Umzug keine steuerliche Geltendmachung der Maklergebühr möglich. Dennoch kann etwas Steuer eingespart werden, indem die Maklerprovision (max. 4.000 Euro) als „haushaltsnahe Dienstleistung“ angegeben wird.
Mit einem ungeschulten Auge lässt sich schnell sagen, dass die einzige Tätigkeit eines Immobilienmaklers der schnelle Verkauf einer Immobilie zum bestmöglichen Verkaufspreis sei. Genauer betrachtet ist jedoch erkennen, dass sich diese Aufgabe viel breitflächiger gestaltet. Neben dem Ergebnis des erzielten Verkaufes unterstützt und berät der Makler während des gesamten Verkaufsprozesses bis hin zur Vertragsunterschrift beim Notar. Einen seriösen und kompetenten Makler sollte viel daran liegen, die Erwartungen des Auftraggebers zu übersteigen und den Verkäufer bestmöglich zu entlasten. Zwar mag die Maklerprovision für viele einen hohen Kostenpunkt darstellen, jedoch zahlt sich dieser häufig durch die vermiedenen Sorgenfalten und den höheren Kaufpreis aus.