Lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos bewerten und erfahren Sie wie hoch der Marktpreis wirklich ist.
Geeignet für Häuser, Wohnungen, Grundstücke und Gewerbeimmobilien.
Wer schon einmal auf den einschlägigen Immobilien-Marktplätzen im Internet unterwegs gewesen ist, hat schnell festgestellt, dass die Preise von Häusern oder Wohnungen trotz ähnlicher Kernwerte stark variieren können. Das ist besonders dann kritisch, wenn Sie als Immobilienbesitzer ihr Eigentum auf dem Markt bringen möchten.
Schnell stellt sich die Frage, wie viel ihr Immobilienobjekt wert ist und aus welchem Grund andere Immobilien mit einer ähnlichen Größe oder Ausstattung für wesentlich mehr oder weniger angeboten werden. Auch Personen, die auf der Suche nach einem neuen Eigenheim sind, aus geschäftlichen Gründen ein Objekt erwerben möchten oder einfach ihr Kapital in Immobilien fließen lassen möchten, stehen vor der Herausforderung eine Immobilie hinsichtlich des Wertes korrekt zu ermitteln.
Grundsätzlich haben neben der Qualität, Größe und Ausstattung des Gebäudes dutzende von größeren und kleineren Faktoren ihren Einfluss auf den finanziellen Wert einer Immobilie.
In der Regel ist die Ermittlung des Wertes einer Immobilie einem professionellen Gutachter vorbehalten. Diese sind Experten auf diesem Gebiet und begutachten neben dem Zustand des Objektes (innen und außen) auch Kriterien wie den Standort, die Umgebung sowie Nachbarschaft und viele weitere Punkte. Auch die übergeordnete, nationale Wirtschaftslage und landesweite Trends und Ereignisse können dazu führen, dass eine höhere oder niedrigere Nachfrage nach Immobilien zu starken Veränderungen des Marktpreises führt.
Wert BW hat sich zum Ziel gesetzt, Transparenz in Auswertung des Grundstückmarkts zu bringen. Dabei werden Auswertungen und Analysen rund um das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt auch überregional erstellt.
Wir stellen Ihnen nachfolgend sieben entscheidende Einflüsse auf den Immobilienwert vor.
Der politische Fokus liegt in den überwiegenden Branchen sowie in der Immobilienbranche unbestreitbar auf dem Thema Nachhaltigkeit. Für potenzielle Käufer sowie die gesamte Immobilienwirtschaft ist daher eine entsprechende Energieeffizienz oder ausreichendes Potenzial zur Energieeinsparung mit dem größten Stellenwert versehen. Ein Objekt, welches die gesetzlichen Vorgaben und das seit dem 01. November 2020 geltende neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) ohne Schwierigkeiten einhält, wird somit in der Bewertung besser dastehen, als weniger nachhaltig gestaltete Häuser und Wohnungen.
In Deutschland ist den Zeitungen oder Medien sowie eigenen Beobachtungen häufig zu entnehmen, dass es an geeignetem Wohnraum fehlt. Auch der Neubau von Immobilien sowie die entsprechende Verfügbarkeit von Grundstücksflächen scheint nicht rechtzeitig gegeben zu sein. Dieser negative Trend hat somit einen direkten Einfluss auf die Bewertung von Gebäude. Daher ist beispielsweise die modulare Bauweise von Häusern – das Fertighaus – stark gefragt und es steigen auch hier die Preise.
Auch übergeordnete nationale Trends wie die Entwicklung der Bevölkerung und die Anzahl der Haushalte beeinflussen den Markt. In Deutschland führte der Trend einzelner Personengruppen stetig näher in Richtung der Metropolen. Auch immer mehr Unternehmen wechselten den Standort in Richtung der Städte und somit folgten auch die dort beschäftigten Arbeitnehmer. Diese Entwicklung kann jedoch in manchen Ländern zeitweise variieren und so ändern sich auch die jeweiligen Bewertungsprioritäten.
Zu den nationalen Gegebenheiten zählen auch anderweitige politische Einflüsse wie die seit Juni 2015 bestehende „Mietpreisbremse“. Diese Regelung hat dazu geführt, dass dies mögliche Investoren irritierte und sich die Neubauaktivitäten spürbar reduzierten. Folglich sank das Wohnraumangebot weiter, wohingegen die Nachfrage und folglich der Grundpreis stiegen.
Durch die dynamischen Möglichkeiten und Anforderungen der jeweiligen Standorte und Regionen hat die Lage einer Immobilie grundsätzlich einen enormen Einfluss auf den Wert des Objektes. Ist ein Standort sehr begehrt, so ist die Nachfrage dementsprechend höher und dies führt automatisch zu einem höheren Preis. Was einen Standort begehrt macht, können Sie anhand der allgemeinen und gesellschaftlichen Wünsche und Vorstellungen festmachen. Bei der Bewertung einer Immobilie liegt der Blick in jedem Fall eher auf Vergleichswerten wie der mehrheitlichen Meinung und Nachfrage, anstatt auf individuellen und eventuell abweichenden Bedürfnissen.
Gerade die Infrastruktur, eine gute Anbindung zu einer Autobahn oder öffentlichen Verkehrsmitteln sprechen für eine bessere Einschätzung des Standortes. Für Familien sind gute Bildungs- und Freizeitangebote sowie eine niedrigere Kriminalitätsrate das Indiz für eine gute Wohngegend.
Auch die bisherigen Bewohner, deren gesellschaftlicher und wirtschaftlicher Stand sowie der Immobilienwert der direkt anliegenden Nachbarschaft hat eine Einwirkung auf die Bewertung der Wohngegend und Immobilie. Immobilienmakler orientieren sich häufig an den letzten Verkäufen eines Hauses innerhalb eines Wohnviertels, um ein Gefühl dafür zu bekommen, was Kaufinteressenten bereit sind zu zahlen.
Wie auch bei dem einzelnen Objekt an sich, stellt die gesammelte Menge der Einflussfaktoren und Standortkriterien die Bewertung der Wohngegend dar. Früher erfolgte diese Analyse in der Regel manuell, wohingegen heutzutage häufig digitale Auswertungen die Arbeit erleichtern und zudem objektiver und eindeutiger sind.
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank liegt aktuell bei 0 Prozent. Auch die Verbraucherdarlehen und Hypothekenzinsen sind aktuell äußerst niedrig. Betrachten wir die Zinsen für ein Baudarlehen oberflächlich, so dürften diese in erster Linie nur für mögliche Käufer eine tragende Rolle spielen. Doch für Verkäufer von Eigenheimen stellt dies einen unumgänglichen Wertfaktor dar. Gleichwohl, ob der Trend der Zinssätze sich aktuell nach oben oder unten entwickelt, der Immobilienmarkt wird vom Grundprinzip von Angebot und Nachfrage beeinflusst.
Niedrigere Zinsen ermöglichen es den Kaufinteressenten ein Haus oder eine Wohnung mit einem höheren Wert zu erwerben. Die monatlichen Raten sind bei einem niedrigeren Zinssatz ebenfalls geringer oder wir würden für die gleiche Ratenhöhe mehr Gesamtdarlehen erhalten.
Überträgt man diesen Sachverhalt auf das Prinzip von Angebot und Nachfrage, so ist die Nachfrage bei niedrigeren Zinsen stärker als bei höheren Zinssätzen. Daraus lässt sich ableiten, dass bei gleichbleibender Angebotsmenge (Immobilien auf dem Markt) der allgemeine Kaufpreisindex steigt.
Betrachtet man das gegenteilige Szenario und es besteht ein höherer Zinssatz, so verringert sich die erreichbare Darlehenshöhe und der potenzielle Kaufpreis. Eine weitere Folge in dieser Situation wäre, dass die Mieten wesentlich sinken würden und somit immer mehr Menschen eine Immobilie mieten anstatt kaufen würden.
Auch die kurzfristigen Zinssätze, wie die Zinsen die Sie mit einer Kreditkarte bezahlen, beeinflussen die Fähigkeit, ob Sie sich ein Haus leisten können und somit die allgemeine Nachfrage steigt. Angestiegene kurzfristige Zinssätze führen zwar eventuell zu höheren Erträge für ihr Erspartes, aber auch zu höheren kurzfristigen Schulden. So können höhere monatliche Raten für die Rückzahlung der Kreditkarte oder eines Konsumentenkredits zur Folge haben, dass sie für einen Hauskauf weniger Eigenkapital besitzen.
Welchen Einfluss der aktuelle Status unserer Wirtschaft auf den Immobilienmarkt hat, zeigt uns die derzeitige Situation eindeutiger denn je. Aufgrund von Reiseverboten oder Schließungen des Einzelhandels und der Gastronomie stand das öffentliche Leben zeitweise still. Viele Verträge kamen nicht zustande. Auf Baustellen für Neubauprojekte wurde aufgrund fehlender Mitarbeiter nicht weitergearbeitet. Die Corona-Pandemie löste einen ganzheitlichen wirtschaftlichen Abschwung aus. So schrumpfte das Eigenkapital aller Deutschen bereits nach drei Monaten in der Pandemie um 128 Milliarden Euro. Welche direkten und langfristigen Auswirkungen dies auf die Immobilienwirtschaft in Deutschland haben wird, lässt sich erst in den nächsten Jahren genau beurteilen. Fest steht, dass das generelle Kaufverhalten in jedem Fall tangiert wird. So sind einige Banken auch dazu übergegangen strengere Richtlinien bei der Vergabe von Krediten anzusetzen.
Es lässt sich daher sagen, dass bei sinkendem Beschäftigungs- und Lohnwachstum sich weniger Menschen eine Immobilie leisten können. Die Nachfrage sinkt demzufolge. Befinden wir uns in einer wirtschaftlich fruchtbaren Situation wie der Hochkonjunktur, so sind Interessierte vermehrt dazu bereit Geld auszugeben und Schulden aufzunehmen, da die finanzielle Sicherheit grundsätzlich gegeben ist.
Daher sollte bei der Immobilienbewertung für gewöhnlich der Wirtschaftsstatus mit begutachtet werden. Handelt es sich um ein zeitlich befristetes Tief oder Hoch, so empfiehlt es sich, den Hausverkauf passend zu timen.
Nicht zuletzt spielen die generellen Parameter des Gebäudes eine wichtige Rolle in Bezug auf die Wertermittlung. So wird auch der Wert eines Hauses grob mit Preis pro Quadratmeter eingeschätzt. Dieser wird ermittelt, indem der Verkaufspreis durch die Quadratmeterzahl der Immobilie geteilt wird. Bei einem Objekt mit einer Gesamtgröße von 3000 Quadratmeter und einem Kaufpreis in Höhe von 300.000 Euro beträgt der Preis pro m² genau 100 €. Dieser €/m² - Wert wird in der Regel auch genutzt, um Objekte miteinander zu vergleichen und den Marktwert einer Region festzulegen.
Doch nicht immer spricht eine große Gesamtfläche gleichzeitig auch für eine exorbitante Nutzfläche. Die sogenannte Wohnfläche ergibt sich, indem Sie die nicht für Wohnzwecke nutzbaren Bereiche von der Gesamtfläche abziehen. So gilt der PKW-Stellplatz, der nicht ausgebaute Dachboden oder ein Rohbaukeller als ein solcher Bereich. Handelt es sich somit beispielsweise um eine Gesamtgröße von 3000 Quadratmetern mit einem 800 Quadratmeter unfertigen Keller, sind das in diesem Fall 2200 Quadratmeter Wohnfläche.
Für potenzielle Kaufinteressenten und Gutachter steht die Wohnfläche im Vordergrund, wobei selbst zwischen den verschiedenen Räumen die unterschiedlichsten Prioritäten in der Bewertung zugerechnet werden. Die Größe des Schlafzimmers oder Badezimmers hat dabei in der Regel den höchsten Einfluss auf den Immobilienwert.
Auch die Größe des Grundstücks hat selbstverständlich einen hinreichenden Stellenwert. Für gewöhnlich werden durch den Immobilienmakler oder Gutachter regionale Vergleichswerte gebildet und zurate gezogen, um den Grundstückspreis festzulegen. Doch auch den Wert der Immobilie selbst bestimmt die Grundstücksgröße zum Teil. So senkt ein kleineres Grundstück die Gesamtkalkulation um durchschnittlich 3 %, wenn es beispielsweise anstatt 600 m² doch 100 m² weniger zu bieten hat.
Ältere Häuser haben im Durchschnitt einen niedrigeren Wert als neuere Objekte. Ein wichtiges Kriterium ist dabei, dass essenzielle Einrichtungen wie die Elektrik des Hauses, die sanitären Installationen oder das Dach bei einem Neubau in neuwertigem Zustand sind. Auch die aktuellen Standards rund um ausreichende Wärmedämmung und Energieeffizienz werden verpflichtend eingehalten. So wird neuen Gebäuden in der Regel ein höherer Wert beigemessen.
Der sogenannte Altersabschlag wird dazu genutzt, um den angemessenen Wert einer Immobilie festzulegen. So soll festgelegt werden, wie hoch die Minderung des Preises durch die Nutzung und Bewohnung eines Hauses oder einer Wohnung ist. Auch der Verschleiß von baulichen Teilen ist in dieser Analyse-Methode mit einkalkuliert. Die Ermittlung des Altersabschlags erfolgt durch einen Gutachter, um den Restwert des Gebäudes zu erhalten.
Dennoch bedeutet dies nicht, dass ältere Immobilien immer einen niedrigen Wert haben. Ein stilistischer Altbau kann einem kühlen und einfachen Neubau in einigem Voraus sein. Durch Instandhaltungsmaßnahmen kann der Eigentümer oder Vermieter die Werterhaltung seiner Immobilie zudem stark beeinflussen. Auch etwaige Modernisierungsmaßnahmen für die Strom-, Wasser- und Wärmeversorgung sind unumgänglich. Dabei kann neben der Werterhaltung sogar ein Wertzuwachs erreicht werden. Eine Modernisierungsmaßnahme hat nach einer Nutzungszeit von etwa dreißig Jahren einen überproportionalen Einfluss auf den Werterhalt bzw. Wertzuwachs. Nach einer geringeren Nutzungszeit steigert eine Modernisierungsmaßnahme den Wert der Immobilie nur gering. Daher wird empfohlen, in dieser Zeit ihre Finanzen vorrangig für die Instandsetzung bzw. reguläre Instandhaltung einzusetzen.
Es liegt also bei den Eigentümern, ob der Wert durch das Alter einer Immobilie sinkt oder Maßnahmen ergriffen werden, um das eigene Kapital zu schützen.
Zusätzliche Besonderheiten und eine besondere Ausstattung wie beispielsweise ein Pool, verleihen vielen Objekten einen höheren Wert. Dabei unterscheidet sich der Mehrwert der Ausstattung je nach Funktion, aber auch Größe und Standort der Immobilie. Als Zusatzausstattung kann ein Pool im Garten oder die Verwendung von echtem Holz als Boden verstanden werden.
Die reguläre Ausstattung sowie die Qualität der genutzten Materialien und die Bauweise fließen in die Kategorisierung des Immobilienwertes mit ein. So wird in der Regel zwischen einfacher, gehobener oder Luxusausstattung unterschieden. Eine gehobene Ausstattung kann z. B. bedeuten, dass eine Wohnimmobilie mit separaten Badezimmern und erstklassigen Fliesen versehen ist. Auch die energetischen Installationen und Geräte einer Immobilie können je nach Qualität zu einer gehobenen oder luxuriösen Ausstattung beisteuern.
Der eigene „Grüne Daumen“ kann ihnen dabei helfen, einen Zuwachs im Wert der Immobilie zu erreichen. Ein gepflegter Garten, eine ansprechende Terrasse mit schöner Rasenfläche und Blumen- oder Gemüsebeeten erhöht gleichzeitig die eigene Lebensqualität und die Chance, einen höheren Kaufpreis zu erzielen. Denn nicht nur Ihr Wohnkomfort kann verbessert werden, sondern auch das der potenziellen neuen Bewohner. Dabei handelt es sich definitiv auch um einen nationalen Trend, der in einzelnen Regionen stagnieren kann. Zu erkennen ist auch das wachsende Interesse an Gartenarbeit durch den deutschen Bürger. Baumärkte melden bereits seit Jahren einen steigenden Umsatz im Bereich von Heimwerks- und Gartenbauartikeln.
Zusammengefasst lässt sich sagen, dass alle der vorgenannten Einflussfaktoren einen direkten Bezug zum Angebots- oder Nachfrageprinzip haben. Diese wirtschaftlichen Grundmechanismen bestimmen den Immobilienmarkt und demgemäß die Bewertung einer Immobilie. Es ist durchaus verständlich, wenn die Gesamtheit dieser Einflussfaktoren den regulären Kaufinteressenten überfordert. Daher erfolgt die Ermittlung des korrekten Immobilienwerts sowie die ganzheitliche Betrachtung aller Einflussfaktoren durch ein professionelles Gutachten. Dennoch kann es nicht schaden, einzelne Kriterien zu kennen und dem negativen Einfluss verschiedener Faktoren durch eigene Handlungen entgegenzuwirken.
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